Недвижимость и цены. Загородный ужин при свечах

Недвижимость и цены. Загородный ужин при свечах

20.04.2015

Открытие ресторана или кафе в загородном поселке — проект рискованный и сложный. Ограниченное число посетителей, дачная сезонность, изменчивая мода на различные кухни, а также множество других факторов влияют на то, будет ли заведение успешным или ему суждено закрыться через пару лет, так и не дождавшись прибыли.
Beachclub в Agalarov Estate
Beachclub в Agalarov Estate

Условия открытия

Ресторан (кафе) на территории поселка может быть предусмотрен уже на стадии формирования концепции проекта. Часто он может быть закрыт для сторонних посетителей и работать только для своих. Так функционируют, к примеру, камерные «Золотой Город» и «Фортуна» на Дмитровском шоссе.

Частью концепции развития коттеджного поселка (КП) стал ресторан в Княжьем Озере, где была предусмотрена развитая инфраструктура. Еще один факт в пользу открытия заведений, где можно вкусно поесть, — внушительное количество домовладений. «Размер поселка — весомый аргумент, и для ресторатора он определяет возможную доходность и жизнеспособность проекта», — поясняет Александр Лопатин, коммерческий директор группы компаний «САПСАН».

Строительство здания для ресторана — процесс дорогостоящий, и девелоперы хотят быть уверенными, что в результате заведение будет пользоваться спросом. В связи с этим особенно важно изначально понимать, какова конкуренция на конкретном направлении. На Рублево-Успенском шоссе, к примеру, работает довольно много ресторанов и кафе с хорошей репутацией и устоявшимся потоком клиентов. «Сложно представить, каким должен быть ресторан, чтобы перетянуть посетителей из Opium, Lotus, Avenue в Барвиха Luxury Village или из «Веранды у дачи» и «Марио» в Жуковке», — отмечает Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have.

Но даже несмотря на то что по соседству могут быть представлены другие рестораны и кафе, девелоперы решаются на открытие хотя бы небольшого заведения, которое могло бы поддержать реноме коттеджного поселка. «Что касается крупных загородных проектов, зачастую открытие хотя бы небольшой кафешки или ресторанчика является уже необходимостью для полноценной жизни в КП», — отмечает Алсу Хамидуллина, руководитель загородного департамента Contact Real Estate.

Помимо развлекательной функции рестораны и кафе играют важную социальную роль. «Сюда приходят не только продегустировать новинки от шеф-повара, но и пообщаться с соседями и знакомыми», — рассказывает Е. Некрасова. В кафе принято праздновать дни рождения детей, а также назначать встречи, которые по каким-либо причинам невозможно устроить дома, например, на нейтральной территории удобно проводить собеседования, связанные с наймом персонала, в том числе репетиторов и нянь для детей.

В отличие от элитных поселков, состоятельные жители которых могут хоть каждый день обедать в ресторанах, в проектах экономкласса ситуация иная: владельцы домов этого ценового сегмента предпочитают есть дома, а рестораны и кафе они посещают по праздникам. Таким образом, количество домов в поселке в том или ином случае может играть решающую роль.

«Также следует ориентироваться на окружение: если коттеджный комплекс расположен в пригороде, то велика вероятность, что жители будут посещать городские рестораны», — замечает Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty. Это тот случай, когда удаленность от большого населенного пункта может оказаться однозначно благоприятным фактором для бизнеса.

Ресторан или кафе могут также окупиться, если поселок расположен вдоль дороги с большим транспортным потоком (плюс в округе слабая конкуренция или она вовсе отсутствует). «В этом случае открытый для внешних пользователей объект инфраструктуры — типичное решение, только такие проекты имеют шанс на выживание», — считает Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting.

Особое место в ресторанном сегменте отводится сетевым компаниям, предлагающим фастфуд. К примеру, довольно успешно работают рестораны быстрого питания «Макдоналдс» в Павловом По­дворье и Дубровке.

Вынужденный компромисс

Площади, предназначенные для ресторанов и кафе, могут быть проданы или сданы в аренду операторам. При этом возможны самые разные схемы, но застройщику чаще интересна продажа (для него рестораны — не профильный бизнес), а рестораторы предпочитают аренду, которая позволяет не так сильно рисковать деньгами. «Сторонам приходится искать компромисс, иногда деньги вкладывает сам девелопер, а сторонняя ресторанная компания просто управляет заведением за свой процент от прибыли», — рассказывает А. Белых.

Как правило, ресторанные зоны открывают уже на итоговой стадии строительства коттеджного поселка. Арендаторов выбирают из первой двадцатки московских рестораторов. «Реже находятся партнеры, готовые заниматься бизнесом на условиях соинвестирования. Еще реже девелоперы берут управление на себя, включая ресторан в структуру своей компании», — говорит А. Лопатин.

Среди желающих занять место в поселке может быть проведен тендер. Подбор достойного оператора крайне важен для элитного сегмента, ведь на карту поставлены имидж и престиж поселка, а значит, в конечном итоге зависят и его продажи. Поэтому заведение общепита может появиться в КП и позже, после открытия самого поселка. Так, в Резиденции Монолит ресторан начал работать только через три года после первого заселения. А вот в КП Бенилюкс, на 20-м км Новорижского шоссе, изначально было известно, что оператором станет сеть «Озон». В этом проекте насчитывается порядка 250 домов, что само по себе открывает большой простор для ресторанного дела. Кроме этого, застройщик не ошибся и с выбором концепции заведения. «Ресторан уютный, расположен вдоль набережной реки, с беседками и оборудованными местами для рыбной ловли. Многие жители поселка помимо семейных ужинов предпочитают проводить там и свои торжества», — рассказывает А. Хамидуллина.

Специфика требований

Как правило, место для ресторана в поселке выбирают весьма придирчиво и аккуратно. К тому же здание, предназначенное для этого, не должно выбиваться из общей стилистики застройки. Витрины желательны, но они не являются обязательными. «Обычно ресторан работает допоздна, поэтому он должен находиться не очень близко к домам, чтобы музыка не мешала жителям, в идеале располагать его лучше на въезде в поселок», — говорит А. Белых.

Застройщику обязательно нужно знать, о других объектах социальной инфраструктуры поселка: есть ли детский сад, школа. Соответственно придется учитывать, что ресторан не должен находиться ближе 100 м от таких объектов. «В противном случае нужно подготовиться к некоторым трудностям, придется искать собственника такого заведения — которому априори невозможно будет получить лицензию на продажу алкоголя», — поясняет Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».

Однако достичь успеха в данном случае поможет не только и не столько локация, сколько поведение самого оператора. «Если мы говорим о заведениях высокого уровня, то каждый ресторан должен быть в тренде — он устраивает определенные кулинарные шоу, вечеринки, детские развлекательные праздники, своевременно предлагает постное меню и детскую кухню, чтобы порадовать своих гостей и повысить их лояльность, привлечь новых клиентов», — рассказывает Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome.

Залогом успеха также считается уровень подготовки шеф-повара. Часто это место занимают профессионалы с именем. «Шеф-повара приглашают как лицо и бренд ресторана, от его присутствия зависит успешность бизнеса», — уверена Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group. А вот меню в ресторане может быть любым, жестких правил здесь не существует. По мнениию экспертов, у состоятельных жителей Подмосковья увлечение японской кухней сменяется пристрастием к молекулярной кухне, вегетарианские блюда приходят на смену фуа-гра, всегда в моде морепродукты, диетические блюда и блюда из свежих овощей.

Учеба на ошибках

Впрочем, ничто не в силах гарантировать стопроцентного успеха. Прежде всего потому, что ресторанный бизнес наиболее зависим от изменений в экономической ситуации. В связи с кризисом, как и ожидалось, уменьшилось число посетителей: многие жители поселков сегодня предпочитают домашний ужин ресторанному. Впрочем, операторы надеются на улучшение ситуации к лету, когда будут открыты террасы.

Кроме всего перечисленного необходимо сказать и о сложности самого направления этого бизнеса. «Еще три-четыре года назад открытие ресторанов в коттеджных поселках было массовым явлением. Но многие достаточно быстро прекратили существование, не выдержав конкуренции и не получив никакого дохода», — рассказывает А. Лопатин. Например, в окрестностях Княжьего Озера количество подобных заведений за последние два года сократилось с семи до трех.

Поскольку аудитория ресторанов и кафе в загородных поселках невелика и весьма требовательна, ресторатору необходимо обладать определенным чутьем, чтобы соответствовать всем пожеланиям. У таких заведений действительно нет права на ошибку. Если клиент уйдет, то заменить его будет некем, не поможет даже реклама.