СТРАХ ОСТАТЬСЯ И БЕЗ ДЕНЕГ, И БЕЗ КВАРТИРЫ

Казалось бы, продавцы защищены больше. Особенно, если производятся взаиморасчеты через банковскую ячейку с выемкой денежных средств после регистрации права собственности на нового владельца. Однако, как говорит независимый эксперт Валерий Лукинов, есть случаи, когда недобросовестные покупатели, пользуясь неграмотностью продавцов и риэлторов, при увеличении сроков регистрации прав, не увеличивают срок аренды ячейки (за аренду ячейки традиционно платит покупатель). Что получается? Документы вовремя не выдали, продавец за деньгами не пришел, а покупатель и собственником стал, и деньги забрал. В этом случае деньги продавцу можно вернуть только через суд. Вывод — изначально не экономить и срок аренды ячейки удваивать от стандартного срока оформления.

Обмануть покупателя могут с помощью поддельного свидетельства права собственности, доверенности, паспорта собственника, выписки из домовой книги, поскольку при помощи современных графических редакторов любой из этих документов можно подделать.

Квартира может находиться в залоге, на неё могут предъявить права бывшие супруги, дети, много лет назад лишенные прав при приватизации. Неоднократно юристы разбирались с ситуациями, когда в купленную квартиру черезполгода-годприезжал освободившийся уголовник или отслуживший призывник и заявляли права на неё, так как согласия на её продажу они не давали. Причина в том, что покупателю вручили фальшивую выписку из домовой книги или справку ЕИРЦ, что никто не выписывался по призыву в армию или места лишения свободы, на учебу в другой городи т. п. Развеять страхи влипнуть в такую ситуацию можно только одним способом — покупатель должен сам, через юристов или риэлторов получить все необходимые выписки.

Еще одно опасение покупателей — так называемые возвратные сделки. Это сделки, которые проворачивают аферисты с целью получить деньги и потом через суд расторгнуть. В Гражданском Кодексе около десятка оснований, по которым через суд можно признать сделку недействительной. Например, продавец может завить, что это была кабальная сделка — заключенная на невыгодных для него условиях под влиянием тяжелых обстоятельств или угроз со стороны покупателя. Продавца через суд могут признать невменяемым или находящимся в состоянии, когда он не мог понимать значения своих действий. Это давно известная ловушка для покупателя, который согласился указать в договоре заниженную сумму покупки. Здесь выход может быть только один: указывать в договоре реальную сумму сделки. А для этого придется рассматривать только объекты, находящиеся в собственности более трех лет.

Это — закономерное опасение продавца. Развеять опасения просто: в любом банке есть услуга проверки подлинности денежных купюр.

Этот страх особо обострился в последнее время. На самом деле, даже если нечто подобное и произойдет, депозитарий будет выполнять свои обязательства перед клиентами в рамках уже заключенных договоров.

Некоторые покупатели боятся возникновения потенциальных проблем в случае несогласованной перепланировки. Зачастую хорошая квартира с адекватной ценой в течение долгого времени не может обрести нового владельца, если произведённая в помещении перепланировка не была подкреплена разрешительной документацией. На «рынке продавца» (т. е.в условиях растущих цен на недвижимость и большого количества желающих ее приобрести), покупателям можно рекомендовать «закрыть» глаза на перепланировку, если ее, в принципе, можно узаконить. А на «рынке покупателя» (т. е.в периоды стагнации) такая перепланировка — повод для торга.

Этого опасаются многие покупатели. Чтобы развеять сомнения, возьмите независимо выписки из ЕИРЦ и проверьте наличие задолженностей перед Мосэнергосбытом.

Еще 10–15 лет назад такой страх был свойственен покупателям квартир в «сталинках». Боялись плохих инженерных коммуникаций, сгнивших лаги т. п.Теперь, когда технологии ремонта уже стандартизированы, опасения сместились в другую сторону. Бояться, например, не окажется ли здание ветхим и подлежащим сносу. Обычно, чтобы подтвердить или развеять опасения, достаточно поговорить с главным инженером обслуживающей компании. Здание, в котором за 60–70 лет не было капитального ремонта, действительно, вызывает вопросы.

Опасаются и покупатели квартир в современных домах. Не будет ли протечек панелей? Аналогичные страхи распространены на рынке загородного жилья и таунхаусов. Здесь единственный вариант — приходить на осмотр объекта со строительным специалистом.

Поскольку риэлтор ведет сделку, без доверия к нему ничего не получится. Чтобы снизить уровень тревожности, одни обращаются к риэлтору исключительно по рекомендации знакомых (даже если те рекомендуют частного маклера), другие стараются прийти в максимально авторитетную компанию. Анна Руденко, директор ОП «Century21 Римарком» в Троицке, рассказывала, что в ее практике были случаи, когда приходилось несколько дней доказывать клиенту, что компания — не однодневкаи т. п.

Кстати, часто покупатели (и продавцы) боятся не того, что риэлтор «отожмет» квартиру, а того, что он просто не отстоит их интересы. Или даже будет напрямую действовать в интересах противоположной стороны.

Например, продавцы на стагнирующем рынке бояться, что риэлтор специально не рекламирует активно их квартиру, чтобы потом настаивать на снижении цены.

В этой ситуации помогают предварительные консультации в нескольких агентствах недвижимости. А также проговаривание «на берегу» схемы продвижения квартиры и изменения цены.

Заинтересованному покупателю, действующему без риэлтора, владелец объясняет, что он живет за границей, риэлторам не доверяет, будет продавать сам. Но приедет только в том случае, если покупатель докажет серьезность своих намерений. В качестве доказательство надо перечислить по системе мгновенных переводов 10 тыс. долларов в указанный город на любое произвольное имя. Покупатель может назвать имя свой матери, друга. Продавец эти деньги снять не сможет, но зато они будут для него залогом серьезности намерений покупателя (только надо сообщить код — иначе как узнать, что деньги в принципе пришли). А покупатель через некоторое время отзовет невостребованный перевод.

В реальности, «продавец» просто приходит за деньгами с кодом и фальшивым документом. Ведь подделать удостоверение личности чужой страны не так сложно. Конечно, потери покупателя относительно стоимости квартиры небольшие, но ситуация — неприятная.

Всегда существует какой-то процент людей, приходящих на просмотр объекта недвижимости вместе с экстрасенсами и требующими заключить сделку в определенную фазу луны. В эпоху политической и экономической нестабильности число таких «подстраховщиков» увеличивается. Ваше дело — заключать с ними договор или нет.