Совершенно секретно. Управдом - друг человека?

Совершенно секретно. Управдом - друг человека?

15.06.2015

Стоимость услуг управляющих компаний (УК) в квитанциях россиян составляет 34 %, но в абсолютных цифрах это в 6 раз ниже уровня Европы, заявил замминистра строительства и ЖКХ Андрей Чибис. По данным Минстроя, оборот этого рынка в России превышает 500 млрд рублей в год. Хорошие цифры. Еще более привлекательной работу управдомов делает то, что сменить УК обычно довольно хлопотно, поэтому жильцы, как правило, терпят до последнего. «Управление жилыми домами – это стабильный бизнес, в котором можно работать вечно, если соблюдать требования», – справедливо отметил Чибис. Но все-таки, за что мы платим треть квартплаты?   

КАКИЕ ТАКИЕ УСЛУГИ?   

Перечень услуг, которые обязана оказывать управляющая компания, описывается «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, отмечает PR-директор ФСК «Лидер» Марина Концевая. Согласно им, в перечень услуг входит: организация технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда; технический осмотр жилых зданий; техническое обслуживание жилых домов; подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации; организация и функционирование объединенной диспетчерской службы (ОДС) и аварийно-ремонтной службы; содержание помещений и придомовой территории (санитарная уборка мест общего пользования и придомовой территории); текущий ремонт мест общего пользования.   

2.jpg
Услуги управляющих организаций (именно этот термин зафиксирован в Жилищном кодексе) можно разделить на три группы: техническое обслуживание (то есть обеспечение работы всех систем в доме – электричество, водоснабжение, газоснабжение, водоотведение), лифтовое хозяйство и санитарное обслуживание (вывоз мусора, уборка мест общего пользования, работы по благоустройству), добавляет Анатолий Вакуленко, аналитик инвестиционной компании ФИНАМ. Кроме того, в зоне ответственности управляющих компаний находится и ремонт: косметический и капитальный, отдельных частей и всего дома в целом.   Для этого управляющая компания регулярно обследует конструктивные элементы, инженерные системы и оборудование дома, отмечает Елизавета Некрасова, гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have.   «Хорошая управляющая компания по два раза в год проводит осмотры фасадов – в период подготовки к весенне-летнему и осенне-зимнему сезонам, осмотры инженерного оборудования – в период подготовки к отопительному сезону и по его завершении. Тщательно осматриваются вспомогательные помещения (лестничные клетки, чердаки, подвалы, технические подполья), внешнее благоустройство зданий (домовые знаки, указатели улиц, флагодержатели), отмостки, входы в подъезды тамбуры, вентиляционные каналы, коллекторы», – говорит она.   


Это только обязательные работы, а еще УК может оказывать дополнительные услуги, если это предусмотрено договором с жильцами, указывает Вакуленко. «Управляющая компания устанавливает и следит за исправностью оборудования жилого комплекса – камер видеонаблюдения, контроллера, автоматического шлагбаума и программы учета транспортных средств на контрольно-пропускном пункте, устройств для увлажнения и озонирования воздуха, автоматизированной диспетчерской и т.д. Они занимаются ландшафтным дизайном газонов на придомовой территории, чисткой бассейнов, ремонтом и покраской игровых и спортивных площадок, озеленением территории, проведением праздничных мероприятий для жителей комплекса», – рассказывает Некрасова. Кроме того, в элитных домах услуги УК включают консьерж-сервис: специальный менеджер исполнит почти любой каприз за ваши деньги – от заказа такси и билетов в театр до уборки апартаментов и записи вашей собачки на стрижку.   

МЕЧТАТЬ НЕ ВРЕДНО   

«Да где же работают эти замечательные компании?!» – воскликнет читатель, который год уже воюющий за право выходить из подъезда, не опасаясь падения на голову сосулек зимой и кусков штукатурки летом. Отвечаем: работают там, где жильцы готовы отстаивать свои права.   Автор этой статьи имела возможность сравнить опыт проживания в доме с вечно отсутствующей консьержкой и пахнущим мочой подъездом – и в доме, где на подоконниках подъезда стояли горшки с цветами, а вход охранялся бравыми ребятами из ЧОПа. Однако и стоимость услуг при этом была разной: за двухкомнатную квартиру в первом доме платили три тысячи рублей с учетом московских льгот, за однокомнатную во втором – пять тысяч и никаких льгот.   Правда, первый дом был изначально муниципальным. Поэтому в нем приватизированные и купленные квартиры соседствовали с оставшимися муниципальными, а люди, заплатившие за свое жилье солидные деньги, – с теми, кому квартиру «дали». И это, надо сказать, сильно влияло на менталитет жителей: в каждом подъезде были граждане, которые принципиально отказывались за что-либо платить. Да и остальные не очень охотно раскошеливались, к примеру, на ту же охрану.   Плюс (вернее, минус), благодаря муниципальным квартирам и нежилому первому этажу, сплошь находящемуся в муниципальной собственности, чиновники в этом доме имели больше голосов, чем жители. В итоге нам не удалось ни заблокировать, ни оспорить создание ими «карманного» ТСЖ, в котором председателем умудрились сделать… давно умершего человека. 

После нашего письма в прокуратуру просто быстренько провели перевыборы.   С другой стороны, юрист, помогавший нам бороться, сам жил в таком же доме неподалеку. Но его соседи смогли все же сгруппироваться и самостоятельно выбрать управляющего. В результате такая же «панелька» 1990 х выглядела ничуть не хуже дома коммерческой застройки, а коммунальные платежи при этом вызывали у нас острую зависть.   В то же время второй дом, в котором довелось пожить автору, хоть и был современной коммерческой застройкой, но УК принадлежала застройщику – что фактически закрепляло за ней этот дом если не навечно, то на очень долгое время. Однако в доме собрались необычайно боевые жильцы, сплотившиеся еще во время его строительства. В УК после наших визитов массово пили валерьянку и хватались за сердце, наш дом считался самым кляузным в районе – но в итоге он получил таб­личку «Дом образцового содержания». Кстати, застройщик в конце концов оценил нашу вредность: благодаря ей вторая очередь дома продавалась на ура – всем хотелось жить с фонтаном во дворе и цветами на этажах.   

Стоимость услуг и «крутизна» дома, кстати, имеют тут гораздо меньшее значение: тот же юрист вел дело нескольких жителей элитной «цековской» башни в самом центре города. И проиграл, потому что большинство жильцов решили не связываться и фактически поддержали УК, которая драла с них в три шкуры и селила в подвале гастарбайтеров.   Теперь отстаивать свои права жильцам вроде бы станет легче. Дело в том, что 1 мая завершился процесс лицензирования УК. Для получения лицензии необходимо было сдать экзамен в жилищных инспекциях, которые будут контролировать работу УК, а также раскрыть структуру стоимости своих услуг. Процесс лицензирования шел полгода, в результате 13 % компаний проверку не прошли – прежде всего из-за нераскрытия информации.   Остальные, считает министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, осознают, что полученные лицензии могут с легкостью потерять за ненадлежащую работу. Чибис считает, что новая форма контроля позволит снять проблему работы УК, аффилированных с застройщиком, которые зачастую просто прикрывали недостатки строительства. «Никакой монополии компании с застройщиком теперь не будет», – заявил он.   Теперь Минстрой готов внести в Госдуму предложение об экзаменах и для руководителей ТСЖ – тут тоже, бывает, чудят не по-детски.   

СКОЛЬКО-СКОЛЬКО?!   

Это все прекрасно, но все же – почему услуги УК оцениваются так дорого? Треть всех платежей, в которые входят работа сложнейших систем водоснабжения и канализации, вывоз мусора и его переработка, обслуживание видеодомофонов… И треть – это еще среднее значение, часто УК берет до половины суммы за «коммуналку».   «Сейчас многие компании выкладывают на корпоративных сайтах не только список услуг, но и стоимость каждой услуги. Поэтому самый простой способ – сравнить расценки с аналогичными в другом жилом комплексе такого же класса. Если соседям, к примеру, уборка мусора обходится в одну тысячу рублей, а вы ежемесячно выкладываете по пять тысяч, то это уже повод задать вопрос управляющей компании: на каком основании они устанавливали такие цены», – советует Некрасова.   

«Согласно Жилищному кодексу РФ, управляющая организация «должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации», – напоминает Вакуленко.   «Ежегодно стоимость услуг управляющих компаний определяется региональным правительством. В Москве, например, ставка планово-нормативного расхода для многоквартирных домов с 1 января 2014 года составляет 24,53 рубля в соответствии с постановлением правительства № 748 ПП. С 1 июля 2015 года ставка планово-нормативного расхода по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах будет составлять уже 25,51 рубля за один квадратный метр в месяц (№ 280-ПП)», – говорит Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». В этот тариф входит минимальный перечень услуг, который может быть расширен по согласованию с жильцами, добавляет он.   «Плата за коммунальные услуги, капитальный ремонт и найм устанавливается постановлениями глав муниципальных образований и постановлениями региональных властей. А вот плата за содержание и ремонт может быть установлена решением общего собрания собственников многоквартирного дома, а если на таком собрании решение не принято или не принималось, то постановлением главы муниципального образования», – поясняет Виталий Субботин, руководитель кафедры городского хозяйства и ЖКХ «Русской школы управления».   

Самые сложные расчеты могут быть в отношении затрат коммунальных ресурсов на общедолевое имущество и расчеты за коммунальные услуги при отсутствии у потребителя индивидуального прибора учета, отмечает он. Остальные услуги, которые фигурируют в квитанции, нередко носят характер дополнительных услуг (исключение – вывоз ТБО).   «Кстати, вывоз мусора скоро также станет коммунальной услугой и с 1 января 2016 года перейдет централизованно под заказ региональных операторов», – добавляет Субботин.   Таким образом, теоретически проверить правильность начислений (в том числе за услуги УК) можно как путем сравнения, так и путем вычисления сумм на основании нормативно-законодательной базы. Некоторые дотошные жильцы так и делают. К примеру, моя знакомая, программист на пенсии, путем таких вычислений выяснила, что переплачивает за «коммуналку» вдвое.   «Там, где надо было разделить в формуле, они умножили», – пояснила она.   «Иногда это происходит по ошибке, иногда из-за неверного толкования работниками управляющих организаций действующего законодательства и нормативных документов», – говорит Вакуленко. И советует регулярно проверять предъявленные к оплате документы и внимательно их читать, даже если общая сумма платежей не изменилась.   А можно заказать независимую аудиторскую проверку, отмечает Ольга Аринцева, директор «Центра жилищного просвещения».   «У нас некоторые УК так делают, поскольку на каждый дом свой расчет», – говорит она.   

СДАЧА В АРЕНДУ И ВЫГУЛ СОБАК   

Итак, в Москве стоимость минимального набора услуг УК определена в 25 руб­лей – это примерно 0,40–0,50 евро за квадратный метр. По словам Чибиса, в Европе за то же самое платят в 6 раз больше. То есть 3 евро за «квадрат». Так ли это?   «Работа управляющих жилищных компаний в Германии, как правило, строится по трем направлениям: техническое обслуживание дома, предоставление услуг управдомов и коммерческое управление недвижимостью», – рассказывает Виктория Комарницкая, директор департамента зарубежной недвижимости Kalinka Group. Собственник или наниматель жилья по любым проблемным вопросам контактирует с управдомом, который именуется хауз-мастером и является связующим звеном между жильцами и управляющей компанией.   Штат самой управляющей компании зачастую ограничен только высококвалифицированными руководителями и специалистами по техническим и финансовым вопросам, а дворники, сантехники, электрики, садовники и прочие сотрудники обычно нанимаются управляющей компанией из числа частных предпринимателей или специализированных организаций.   «Последние, ввиду высокой конкуренции на рынке, заинтересованы в качестве своих услуг не меньше проживающих в доме людей», – замечает Комарницкая. 

швейцар.jpg
Дополнительным гарантом комфорта и безопасности проживания людей служит обязательное страхование управляющей компанией общего имущества дома и земельного участка. Собственники жилья, в свою очередь, страхуют непосредственно квартиры.   За услуги самого домоуправления жильцы платят фиксированные 20–40 евро в месяц. Плюс ежемесячные взносы на общедомовые нужды, которые составляют примерно 0,40 евро за квадратный метр. Это, конечно, немного больше, чем в Москве (где, кстати, коммунальные тарифы далеко не самые высокие в России). Но и перечень услуг шире: к примеру, хауз-мастер проследит не только за чистотой подъезда, но и за вашими жильцами, если вы сдаете квартиру, а то и сам поможет сдать ее.   В Великобритании, как отмечают эксперты международного холдинга «ORDO Group Москва», в перечень услуг УК прежде всего входит сервисный сбор, который, в зависимости от классности объекта, составляет в среднем от 1,5 до 7 фунтов за квадратный фут в год. То есть примерно 0,20–0,80 евро за квадратный метр в месяц. За эти вполне сравнимые с российскими деньги УК занимается фасадными работами, эксплуатацией лифтов, благоустройством и уборкой территории. В некоторых случаях управляющая компания занимается также поиском квартирантов, коммуникацией с ними, контролем за арендной платой и счетами за коммунальные услуги, перечислением оговоренной суммы дохода от сдачи в аренду. Стандартная плата по Лондону за это составляет 8–10 % от годовой арендной платы. Газ, свет, вода оплачиваются жильцами, арендаторами или собственниками по счетчикам.   В Швейцарии, в зависимости от уровня объекта и от размера общих территорий, траты на обслуживание могут составлять 1,5–2 % от стоимости дома в год. Это включает: гонорар управляющей компании, все коммунальные услуги, налог на вывоз мусора и канализацию, уборку общих территорий, услуги садовника, отчисления в ремонтный фонд, обслуживание бассейна, если он есть. Опять же пересчитаем.   К примеру, по данным ГК «Пионер», стоимость услуг их управляющей компании в ЖК «LIFE-Сходненская» за двухкомнатную квартиру площадью 50–52 квадратных метра составляет 3500 рублей в месяц или 1,4 евро за квадратный метр. Цена «квадрата» здесь – от 137 000 рублей, или примерно 2740 евро. Таким образом, услуги УК обойдутся примерно в 0,6 % в год. Это, конечно, в 2–3 раза ниже, чем в Швейцарии. Но ведь не в шесть же раз!   

Впрочем, давайте скажем честно – и самые наши передовые новостройки не смогут по уровню комфорта для жильцов сравниться со швейцарскими. Или даже с лондонскими. И даже не потому, что в минимальный набор услуг российских УК не входит чистка бассейнов и работа с арендаторами. А потому, что их жители не знают, что такое летнее отключение воды, и, выходя из подъезда, не наталкиваются на вечно разрытые поперек дороги канавы.   Поэтому гораздо ближе по параметру жилья и по благосостоянию жителей к нам Латвия. Так вот, цена услуг УК здесь составляет от 0,5 до 4 евро за квадратный метр. Причем понятно, что верхняя цифра – это отнюдь не «панелька» в спальном районе. Например, в премиальном ЖК Elizabeth в Риге, где на 6 этажах расположено всего 18 эксклюзивных апартаментов, стоимость услуг по эксплуатации составляет 2,91 евро за квадратный метр в месяц.   За эти деньги жильцам предоставляются, как сообщают в ORDO Group, «высочайший уровень обслуживания, физическая охрана 24 часа, консьерж-сервис, тренажерный зал, качество отделки общих помещений, подземный паркинг и т.д.». А в комплексе комфорт-класса Dammes Liepas, который расположен в зеленом спальном районе, обслуживание стоит уже 0,56 евро за квадратный метр в месяц.   В общем, скажем прямо: стоимость услуг УК в России уже достигла европейских значений, а вот качество услуг – еще нет. Причина вполне ясна: если в Европе управдомы и сервисные службы работают в условиях высокой конкуренции и жесточайшего контроля со стороны муниципальных властей, то в России контроль за УК только начинает налаживаться. И в условиях тотальной монополии надеяться, что при этом стоимость их услуг будет падать, не приходится. Хорошо, если рост стоимости идет хотя бы не за счет того, что очередной ушлый чиновник, аффилированный с местными УК, в формуле расчета цены вместо знака деления поставил знак умножения.


Смотрите оригинал материала на сайте "Совершенно секретно" :http://sovsekretno.ru/articles/id/4849/