В июне на российском рынке появилось первое предложение по продаже недвижимости за биткойны. Один из московских девелоперов предложил купить с использованием криптовалюты загородные дома на Новорижском шоссе. Коттедж размером 145 кв. м обойдется в 64 биткоина (11,1 млн руб.), а дом площадью 115 кв. м - за 55 биткоинов (9,5 млн руб.).
Аналитики согласны с тем, что расчеты в криптовалюте – неизбежное будущее рынка недвижимости. Однако пока ни законодательство, ни участники рынка не готовы к использованию этой инновации. Пройдут годы, прежде чем биткойн прочно войдет в жизнь рядовых россиян. Тем не менее, сама технология блокчейн, лежащая в основе криптовалюты, уже применяется при регистрации сделок с недвижимостью во многих странах, и Россия готова влиться в этот тренд.
Новая реальность
Теоретически возможны любые виды сделок в криптовалюте – купля-продажа, аренда или найм. Успешные примеры в мировой практике уже есть. В Канаде в 2013 году за биткойны был продан дом стоимостью 405 тыс. канадских долларов. В 2014 году в Израиле была выставлена на продажу элитная вилла за 5 тыс. биткойнов ($3 млн.). В 2015 году компания Re/Max начала сдавать офисы в центре Лондона за криптовалюту.
Главное преимущество платежей в криптовалюте – это полная анонимность и независимость участников сделки. «Нет ни одного эмитента, государственной или посреднической структуры, которая могла бы контролировать транзакцию (запретить, прервать, отложить или отменить ее). Кроме того, несмотря на то, что все переводы биткойнов видны всем участникам сети, никакие данные о сторонах сделки нигде не содержатся. То есть если вы захотите приобрести очень дорогую виллу за рубежом так, чтобы об этом никто не узнал, то платежи в криптовалюте обеспечат полную анонимность», - пояснила управляющий партнер строительной компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Риски высоки Однако повсеместному распространению криптовалюты мешают несколько факторов. Первый из них - существенные колебания курса. Так, в 2009 году $1 стоил примерно 1 300 биткойнов. В 2010 году за пять дней курс криптовалюты вырос в 10 раз - с $0,008 до $0,08. В 2011 году стоимость биткойнов из-за хакерской атаки рухнула с $17,5 до одного цента. В 2013 году стоимость биткойна взлетела выше $ 1000, а в 2014 году рухнула до $600. Сейчас курс биткойна составляет примерно $2 600 или 155 тыс. рублей.Другим препятствием для повсеместного использования криптовалют является их нелегитимность. Обращение виртуальных денег не регламентируется законодательством, а значит, участники сделки не защищены от мошенничества.
«Если у вас на руках обычный договор аренды или купли-продажи, расчеты велись в обычной валюте, то в Гражданском Кодексе РФ прописано порядка десятка оснований признания сделки недействительной. Это защита добросовестного участника сделки от злоумышленников. Сделки с криптовалютой никем не контролируются и кодексами не регулируются, поэтому с криптовалютой так не выйдет. Транзакция в биткойнах имеет необратимый характер. Это значит, что никакой суд не сможет вынести решение вернуть вам ваши биткойны или лайткойны в случае, если продавец или арендододатель каким-либо образом обманул вас, потому что не существует ни в одном законе такого объекта имущественного права как криптовалюта, и ни один суд не признает для оспаривания сделки запись в блокчейне», - предупредила директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова. По мнению Марии Литинецкой, главный минус криптовалют – техническая невозможность отменить перевод биткойнов, даже если будет доказано, что владелец об этом не был осведомлен. То же произойдет и в случае кражи у пользователя его «кошелька» или индивидуального ключа.Еще одно препятствие – юридическое. «В законодательстве многих стран прописано, что сделки с недвижимостью должны проводиться только в национальной валюте. Такое ограничение есть и в России, во всяком случае, для юридических лиц. Физические лица теоретически могут провести транзакцию с криптовалютой, однако впоследствии налоговая служба может заинтересоваться, как у гражданина появился дом или квартира, как была проведена сделка и в какой валюте. Поэтому фактически все равно придется рассчитаться в рублевом эквиваленте биткойнов», - отмечает Мария Литинецкая.
Ради безопасности
Между тем, сама по себе технология блокчейн (blockchain), лежащая в основе криптовалют, уже активно используется некоторыми странами в сфере регистрации недвижимости. Например, Грузия внедрила механизм использования блокчейна в хранении реестра сделок с недвижимостью. Россия, похоже, не намерена отставать от этого тренда. Так, Росреестр совместно с Внешэкономбанком (ВЭБ) собирается осенью 2017 года запустить пилотный проект по внедрению блокчейн в Великом Новгороде. Проект затронет зону работы с договорами долевого участия и оформления ипотеки.
Эксперты поясняют, что система блокчейн обеспечивает высокий уровень безопасности при хранении информации. Взломать и изменить информацию в блокчейне практически невозможно. По мнению Марии Литинецкой, для Росреестра такая технология чрезвычайно актуальна.
«Единый реестр прав собственности теперь существует только в электронном виде, и бумажные свидетельства больше не выдаются, а выписки не имеют юридической силы. То есть теоретически злоумышленники могут взломать данный электронный реестр и переписать чьи-либо квартиры или дома на других собственников. С блокчейном это будет практически невозможно», - уверена Литинецкая.
Добавим, что главный популяризатор блокчейн в России – глава Сбербанка Герман - недавно заявил о далеко идущих планах перевести на блокчейн платформу Сбербанка «ДомКлик». «Если удастся благополучно довести это начинание до логического завершения, то можно будет онлайн подать заявку на ипотеку, получить одобрение, выбрать недвижимость и получить от банка кредит в криптовалюте», - поясняет Елизавета Некрасова. >Новые горизонты
Впрочем, некоторые эксперты полагают, что, несмотря на ажиотаж вокруг биткойна, покупка жилья с использованием криптовалюты не станет распространенной практикой. «Вряд ли криптовалюты будут использованы для покупки или продажи объектов недвижимости, для этого есть более совершенные экономические субституты, - считает Директор компании ICONIC, которая занимается созданием мобильных бизнес-приложений, digital изданий, сложных мобильных сервисов и digital маркетингом Алексей Поспехов. - Или, по крайней мере, пока не будет введен реестр на blockchain, которому будет проще работать только таким образом». Между тем, по мнению Поспехова, использование реестра недвижимости, регистрация сделок и изменений на базе блокчейн, действительно будет прорывным для рынка. «Отдельно надо заметить, что все эти решения еще работают в области исключений и экспериментов. Для полной прозрачности и широкого использования необходимо вывести blockchain в правовое поле и набрать по нему достаточно серьезную юридическую практику. Поэтому ожидать реальных решений на смарт контрактах, стоит не ранее чем через пару лет», - считает эксперт.
«Елизавета Некрасова делает более осторожный прогноз: «Несмотря на уверенность энтузиастов блокчейна, что эта технология способна перевернуть мир, не думаю, что в ближайшие 3-5 лет на рынке недвижимости это как-то отразится. Будут единичные сделки аренды или купли-продажи, скорее, имиджевые, нежели из-за каких-то преимуществ криптовалюты. Рынок недвижимости достаточно консервативен сам по себе, в особенности его премиальный сегмент. Скажем, из клиентов бюро Must Have никто не собирается выставлять на продажу апартаменты, виллы или пентхаусы за криптовалюту».
Однако есть и те, кто верит в светлое будущее биткойна. По мнению Марии Литинецкой, в будущем сделки с применением криптовалюты станут повседневной реальностью. «По сути, криптовалюта как средство платежа, обращения и накопления не отличается от традиционной наличности, физической или электронной, а принципиальное различие состоит только в самой системе транзакций. Однако, на мой взгляд, потребуется еще около пяти-десяти лет для того, чтобы нормативная и законодательная база, а также психология бизнеса и потребителя адаптировались к новой системе платежей», - считает эксперт.