Салон Недвижимости. Территория парадоксов

Салон Недвижимости. Территория парадоксов

17.10.2014



Территория парадоксов

Рынок российской недвижимости высокой стоимости остается территорией парадоксов. И главный парадокс таков: уже несколько десятилетий рынок пополняется объектами, обладающими всеми внешними (и ценовыми, разумеется) признаками категории luxury, однако сервисное обслуживание комплексов по-прежнему периодически заставляет собственников задуматься об эффективности работы управляющих компаний.

Елизавета Некрасова.jpgЕлизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have
Услуги, которыми жители дорогих домов пользуются ежедневно, – использование электронных пропусков для входа в дом и лифт, магнитных карт для открытия автоматического шлагбаума и заезда на парковку. Наиболее востребованные услуги консьерж-сервиса – выдача корреспонденции, доставка ручной клади до лифта или квартиры, заказ такси, билетов в театр и авиабилетов, прием заказов от курьеров, бронирование столиков в ресторанах. За этим следует посещение бассейна и тренажерного зала. Стоит отметить, что перечень услуг в дорогих домах не является закрытым. Многие управляющие компании отдельно прописывают в договоре пункт о том, что управляющий может оказывать дополнительные услуги по заявлению владельца квартиры. 

Это можно сравнить со страданиями человека, купившего «ламборгини» в городке, где на АЗС нет топлива октановым числом выше 92. И среди предложений дорогого сегмента встречаются дома, чьи фасады небезупречны из-за внешних блоков сплит-систем, паркинг наземный, придомовая территория доступна для всех.
А спрос на элитное жилье между тем бросает все новые вызовы и девелоперам, и сервисным структурам, и управляющим компаниям. Как отмечает руководитель департамента продаж проекта «Новый Арбат, 32» Оксана Патявина: «Если говорить о новых сервисах, появившихся в России за последние несколько лет, то стоит упомянуть предложения апартаментов с сервисом отеля, в которых инфраструктура и услуги от известного отельного оператора становятся неотъемлемой частью проживания. Ярким примером служит уникальный на сегодня проект, представленный на рынке, — Apartments serviced by Marriott в комплексе «Новый Арбат, 32». В нем собственником жилья является уже не владелец отеля, а покупатель, проживающий там. Выбор покупателей в пользу этих объектов во многом обусловлен тем обстоятельством, что отельеры предъявляют очень высокие требования к проекту: его инфраструктуре, планировочным решениям, инженерному оснащению здания, противопожарным системам. Далеко не каждый девелопер может удовлетворить такие запросы.

Продолжая тезис Патявиной, следует сказать, что если уж девелопер не всегда может удовлетворить спрос на «элитные» опции, то управляющей компании сделать это еще сложнее, поскольку запросы жильцов возрастают по мере того, как они обживаются в новых апартаментах. И вот здесь возникает вопрос вопросов: кто возьмется управлять дорогим и «капризным» домом? Собственники элитного жилья требуют индивидуального подхода, поскольку платят немалые деньги за сервисы.
Дефицит экспертных услуг, можно сказать, вынуждает девелоперов создавать собственные УК, а чтобы сохранить свое реноме и не испытывать проблем с дальнейшими продажами, иногда и покрывать издержки. Кстати, доходность УК, работающих с жилой «элитой», не самая высокая по сравнению с другими сегментами недвижимости. По данным экспертов, сегодня в Москве процент «сторонних» УК на рынке управления премиум-жильем не превышает 15 % — все остальные компании созданы девелоперами.

Девелопер предлагает собственникам сделать выбор в пользу определенного образа жизни, а это — прямая зона ответственности управляющей компании. Ситуацию осложняет еще и кадровый голод: обслуживание дома класса luxury требует от специалистов УК высочайшей квалификации в сочетании с психологической устойчивостью. Профессионалов такого уровня в России очень мало, их нужно системно готовить, а это под силу лишь тем же девелоперским компаниям.

При всем уважении к сторонникам создания УК как дочерних структур девелоперов, с «неоспоримостью» такого решения можно поспорить. Да, «собственная» УК застройщика — это своего рода инструмент лояльности. Создается она чаще всего на этапе реализации, чтобы минимизировать или предвосхитить возможные сложности. Управляющая компания должна быть лояльной и к собственникам, и к структуре, создавшей ее саму. Собственники не являются заложниками ситуации при неудовлетворительном качестве услуг УК и вправе отказаться от услуг девелоперских УК. Примеры тому есть.

Количество профессиональных игроков на рынке управления многоквартирными домами премиум-сектора медленно, но верно возрастает. Предложение откликается на спрос: девелопер еще на стадии строительства должен думать о том, чтобы продать не просто квадратные метры, а полностью функционирующий объект. Утрированно говоря, покупатели приобретают долю в некоем бизнесе, который должен развиваться по рыночным законам, минимизируя расходы и издержки. Поэтому сегодня в России начинает развиваться принципиально новый для нас бизнес — так называемый fee-development. Суть его заключается в том, что девелопер еще до начала строительства поручает специализированной компании создать бизнес с четко установленными параметрами. Подрядчик выполняет целый комплекс работ: разработку маркетинговой концепции проекта, предпроектные согласования, архитектурный и проектный блок, строительный блок, формирование стратегии продвижения, создание УК.

В идеале УК элитного дома должна начать работать еще на стадии разработки проекта и в процессе монтажа инженерных систем. Именно она должна контролировать процесс строительства, проверять документацию (сертификаты, технические паспорта, акты освидетельствования скрытых работ, испытаний, журналы производства работ и т. п.) с подписанием актов выполненных работ. Также УК заключает договоры с ресурсоснабжающими и подрядными организациями.

Исчерпывающе говорит об этом Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости компании Capital Group: «Управлением всех флагманских объектов Capital Group занимается собственная УК Capex, которая подключается к работе над проектом на самой ранней стадии, курирует не только вопросы технической эксплуатации здания, но и предоставляет услуги клининга, контролирует работу консьерж-службы в соответствии с разработанными стандартами».
В заключение стоит затронуть еще один немаловажный вопрос: во сколько обойдутся владельцу апартаментов премиум-класса все сервисные опции, начиная от простого консьержа и заканчивая такой экзотикой, как автоматическое дымоудаление из подземного паркинга? Здесь все зависит от собственно инженерных решений, формата жилья, архитектуры самого дома и планировки инфраструктуры. Но в любом случае квартирная плата будет достаточно высока. Согласно опросу управляющих компаний, оказывающих услуги по содержанию элитного жилья в Москве, цена обслуживания квадратного метра может колебаться от 3 до 10–12 долларов.

Говоря о средневзвешенных ценах на обслуживание дорогого жилья, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова отмечает: «В среднем в элитных жилых комплексах стоимость эксплуатационных расходов составляет сегодня в Москве 5 долларов за один квадратный метр, то есть содержание квартиры площадью 150 кв. м будет стоить примерно 30 тыс. рублей. В самых дорогих клубных домах размер эксплуатационных платежей и сервисных услуг может доходить до 8–10 долларов за квадратный метр. В этом случае содержание квартиры площадью 200 кв. м будет стоить уже около 65 тыс. рублей в месяц».

Есть примеры того, как сообщество жильцов пытается снизить расходы на содержание дома сугубо рыночными методами. Так, в ЖК «Коперник» на Большой Якиманке собственники перевели бассейн, кафе и фитнес-центр на самоокупаемость, допуская сюда клиентов «со стороны». Однако такие случаи в Москве единичны. Согласно опросам риелторов, покупателей элитного жилья меньше всего волнует размер будущей квартирной платы. Гораздо больше они интересуются теми самыми сервисными опциями, которые и делают дом не просто красивыми и просторными хоромами, а именно жильем премиум-класса