РИА Новости. Во имя добра. Как отмена долевого строительства может добить рынок

РИА Новости. Во имя добра. Как отмена долевого строительства может добить рынок

03.11.2017

Неделю назад рынок недвижимости всколыхнула новость: власти намерены отказаться от долевого строительства в пользу проектного финансирования. О том, по кому может ударить такое решение, рассуждает генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова.


Проблема-214


Рынок недвижимости вновь гудит, как потревоженный улей: президент Владимир Путин дал поручение заменить долевое строительство проектным финансированием. С одной стороны, желание отойти от долевого строительства можно понять: несмотря на то, что закон №214-ФЗ считался самой надежной схемой покупки квартиры в новостройке, полностью обезопасить покупателей он так и не смог. Уже 10 лет федеральные программы не могут залатать все бреши и расселить обманутых дольщиков по квартирам.


На сегодняшний день по всей России остается еще 830 долгостроев, а в реестрах обманутых дольщиков все еще числятся 36,6 тысячи человек. И обманутые покупатели, и застройщики, и риелторы, и общественные правозащитники, и уже даже сами чиновники устали от постоянных скандалов с недостроями, долгостроями и выводом денег дольщиков в компании на теплых кипрских берегах с неизвестными бенефициарами.


Однако проблема не в том, что закон №214-ФЗ пока еще не работает, как швейцарские часы, а в привычном стремлении рубить сплеча, "весь старый мир разрушить до основания" и устраивать революции, когда вполне можно обойтись эволюцией.


Бурление молочных рек


С переходом на проектное финансирование, на первый взгляд, 

для покупателей начинаются сплошные молочные реки 

и кисельные берега: семья приобретает готовую квартиру в уже построенном доме. Между покупателем и застройщиком надежной стеной встает коммерческий банк: покупатель вносит деньги в банк, банк рассчитывается с застройщиком. Покупая готовую квартиру в построенном доме, у новосела нет риска быть обманутым. Нет ответственности дольщика — нет риска. А нет риска — нет никаких долгостроев, акций протеста и тысяч судебных исков, все живут в своих квартирах, все счастливы. Однако это только на первый взгляд.


На самом деле, не нужно заканчивать Гарвард, чтобы понимать: в любом бизнесе — хоть в строительном, хоть в производстве покрышек — любое "закручивание гаек" неизбежно вызывает рост цен. Работать себе в убыток никто не станет, поэтому платить за это самое закручивание всегда будет конечный потребитель. А в случае покупки квартиры, в отличие от десятка булочек, переплачивать покупателю придется много.


Самая примитивная арифметика: сейчас девелопер продает квартиры на этапе котлована. Каждая компания выбирает собственную финансовую стратегию, но чаще на начальном этапе застройщик вкладывает не более трети собственных средств, две трети заемных, и практически сразу после начала строительства начинает продажу квартир.


По данным заммэра Москвы Марата Хуснуллина, по состоянию на август застройщиками привлечено 970 миллиардов рублей. За деньги дольщиков, в отличие от земных средств, не надо платить проценты, поэтому, чем быстрее и больше продано квартир, тем приятнее для покупателя конечная стоимость квадратного метра. А по правилам проектного финансирования те же самые 970 миллиардов девелоперам придется брать под 14-20% годовых. За 2-3 года получается переплата по кредиту 20-50%. Уже можно смело накидывать как минимум 15% к цене квадратного метра на выходе.


И еще не факт, что банки, убедившись, что альтернативы займу в виде денег дольщиков больше нет, не станут повышать для застройщиков ставки. 
В таких условиях небольшие компании, которые не в состоянии брать дорогие долгосрочные кредиты, при проектном финансировании уйдут с рынка, в том числе и те, которые строили качественное жилье.


Это приведет к обвалу объемов строительства и к тому, что останутся только крупные частные и окологосударственные структуры. О высоком качестве строительства в этом случае говорить не приходится — снижение конкуренции еще никогда к улучшению качества не приводило. В условиях отсутствия конкуренции у застройщика не будет стимула внедрять инновационные материалы и технологии. В проигрыше в итоге опять остается конечный потребитель.


Как не добить покупателя ценой?


Совершенно непонятно, как в предлагаемых условиях будут работать риелторы. Если квартиры нельзя продавать до введения дома в эксплуатацию, значит, и брокерам не с чем будет работать. Сколько компаний в таких условиях удержится на рынке, сложно сказать.


В конечном итоге для покупателя проектное финансирование выглядит так: надежно, но дорого. Или очень дорого — в зависимости от нюансов, которые появятся в ходе проработки схемы правительством и Центробанком. И это вполне логично: отсутствие риска всегда стоит денег.


А вот готовы ли платить такую цену за отсутствие риска наши сограждане — большой вопрос. Сейчас практически все согласны взять на себя незначительный риск и купить квартиру как можно раньше — если не на этапе закрытых продаж или котлована, то хотя бы на этапе строительства первых двух-трех этажей, когда она еще стоит на 15-20% дешевле. Смогут ли покупатели платить 10 миллионов рублей вместо 8 миллионов, 50 вместо 40 за готовые квартиры? А если смогут, то захотят ли?


Чтобы компенсировать рост цен жилье и не обрушить спрос, ипотеку банки должны выдавать по ставкам в два раза ниже — 4-6%, а не 10-12% годовых, как сейчас. Или активно кредитовать застройщиков под сопоставимый процент. Однако сейчас не та ситуация, чтобы на застройщиков пролился дождь долгосрочных дешевых кредитов — их сейчас очень сложно получить в любой сфере производства и бизнеса, не только в строительстве. На сегодняшний день нет стабильности ни на валютном рынке, ни на энергетическом, ни в производственной сфере. Санкции, дипломатические и информационные войны не добавляют макроэкономической стабильности и уверенности в завтрашнем дне. Неудивительно, что банки не горят желанием связывать себя долгосрочными проектами.


В поисках выхода


Если главная цель грядущих перемен — защита людей, то целесообразнее было бы принять поправки, которые повысят прозрачность движения денежных средств и сделают невозможным вывод денег дольщиков вместо того, чтобы в очередной раз ломать устоявшуюся систему. Механизмы контроля давно известны — забалансовые счета (то есть предназначенные для обобщения информации о наличии и движении ценностей, не принадлежащих хозяйствующему субъекту, но временно находящихся в его пользовании или распоряжении — прим. ред.), опционы.


Очень не хочется вместо счастливых новоселов получить рост цен, банкротство застройщиков, обвал строительства и спроса и очередную стагнацию, из которой будем героическими усилиями выбираться следующие несколько лет.