Об ипотеке по-русски. Банковские резервы, рефинансирование и кредитная история

Об ипотеке по-русски. Банковские резервы, рефинансирование и кредитная история

27.05.2015

Что такое резервы?

Виктор Орлов, начальник Департамента активно-пассивных операций БАНКа ИТБ: «Основная деятельность банков – привлечение средств клиентов и размещение средств в виде кредитов и вложений в прочие активы. Так как при кредитовании заемщиков существует риск невозврата кредитов, для целей защиты интересов вкладчиков и клиентов банка, Центральным банком введены требования о необходимости формирования резервов на случай обесценения ссуды. Размер резерва зависит от оценки по сути вероятности возврата заемщиком кредита и чем более высокорискованный заемщик, тем больший резерв банк должен сформировать. Также размер резервов позволяет управлять риск-аппетитами банков и не допускать создания кредитных пузырей при неограниченном кредитовании.»

выбрать ипотеку

Игорь Задорин, начальник планово-аналитического управления банка «Кольцо Урала», поясняет: «Резервы - это средства, которые мы откладываем (резервируем) на случай, если клиент не расплатится по кредиту. По сути, это что-то вроде внутрибанковского «страхового фонда» (условно, естественно). В случае, если клиент «выходит на просрочку», мы по задолжавшему клиенту увеличиваем величину резервируемой суммы. А если он не платит более 90 дней подряд, мы откладываем 100% суммы, которую он остался должен, + по % платежам. Когда банк решает списать долг такого заемщика, он должен отразить убыток - он же эти деньги потерял. И этот убыток компенсируется созданными ранее резервами по клиенту»

Более подробно о банковских резервах рассказал Борис Пивовар, старший преподаватель кафедры экономики и финансов факультета экономических и социальных наук РАНХиГС: «Банковские резервы - это те средства, которые банк оставляет на специальных счетах в случае каких-нибудь нестандартных ситуаций. Есть обязательные банковские резервы - это средства, а точнее тот процент, который коммерческий банк обязан оставлять с каждого взятого депозита(вклада) и вносить его на специальный счет Центрального Банка Российской Федерации. Это, во-первых, является страховкой в том случае, если требуется срочный возврат средств части вкладчиков, а, во-вторых, это является одним из неотъемлемых инструментов денежно-кредитной политики. Если объяснить на примере, то, условный банк взял во вклад 100 рублей. Норма обязательных резервов условно - 10%. Это значит, что данный банк обязан 10 рублей (10% от 100, полученных на депозит) перевести на специальный счет в Центральный Банк РФ. Остальное банк может использовать по своему усмотрению, а именно выдавать кредиты и прочее. Если эта норма повышается, то это значит что банк может меньшей суммой денег оперировать, что будет уменьшать объемы кредитования в стране. А если кредитов будет меньше, то меньше денег будет в обращении, что потенциально может замедлить инфляцию, но и замедляет кредитование новых проектов, бизнеса и прочего. И наоборот, чем меньше норма обязательных резервов, тем больше денег становится в стране, что увеличивает объемы вложений в бизнес (инвестиции), но может разогнать инфляцию. Именно поэтому, Центральный Банк очень осторожно управляет этой нормой обязательных резервов.»

«У далеких от финансового рынка людей возникает вопрос: зачем надо обязывать банки создавать какие-то резервные фонды, если при дефолте ипотечного заемщика банк может обратить взыскание за заложенную квартиру? Наложить взыскание банк может, только квартира – это не котенок, которого можно за полчаса продать у метро. Продажа квартиры занимает от нескольких месяцев до нескольких лет: чем дороже объект, тем сложнее найти покупателя. Поэтому банк забирает часть средств из резервов для выплат процентов по депозитам, расходам на аренду зданий и помещений, оборудование, зарплаты персоналу и пр.» - добавляет Анастасия Кузнецова, директор юридического департамента бюро элитной недвижимости «Must Have».

Дмитрий Овсянников – Генеральный директор компании «ИПОТЕК. РУ»: «О формирований резервов банками, серьезно заговорили в 1998 году, после августовского кризиса. Кризис этот был вызван невозможностью банков возвращать вклады населению. «Как вклады связаны с резервами?» - спросите Вы. Самым прямым образом! Попробую объяснить, что называется «на пальцах и по-простому». Дело в том, что банк выступает в роли некоего финансового посредника: берет деньги у одних в виде, например, вкладов, и дает деньги другим в виде кредитов. По вкладам – одни процентные ставки (ниже), по кредитам – другие (выше). Разница в ставках позволяет банкам зарабатывать. 
Что произошло в 1998 году? Банк взял деньги у вкладчиков, выдал их заемщикам в виде кредита, а заемщики деньги не возвращают. Следовательно, у банка нет денег, чтобы вернуть их вкладчикам. 
Логичный вопрос к банку со стороны Центробанка: «Кому же вы деньги даете? Надо же проверять заемщика! Зачем давать деньги тем, о ком заранее известно, что возвращать не будут?» И было решено, что когда банк дает кредит, то, в зависимости от того, как исправно заемщик платит, банк должен формировать резервы, размещая их на счете Центробанка под «смешной» процент. 
Если заемщик платит исправно – резервы формировать не нужно. Если заемщик платит, допуская многочисленные просрочки – банк должен сформировать резерв. Иногда размер такого резерва может быть равен остатку долга заемщика перед банком. 
Для чего резерв? Для того, что если заемщик, которому банк выдал кредит, перестанет платить вообще, чтобы у банка были деньги расплатиться с вкладчиками. Но это, что называется «по-простому». В результате, 26 марта 2004 г. было выпущено Положение банка России N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности"»

Как взаимосвязаны банковские резервы и кредитная история заемщиков?

Виктор Орлов: «Одним из инструментов оценки вероятности возврата кредита заемщиком является его кредитная история. Статистика показывает, что чем хуже у клиента кредитная история в прошлом, тем больше вероятность, что заемщик не будет платить по кредитам и в будущем.»

Анастасия Кузнецова: «Сейчас на рынке официально зарегистрировано 25 бюро кредитных историй, которые хранят кредитную историю заемщиков. Решение выдавать или не выдавать кредит банк принимает только после изучения истории заемщика. Каждый пятый отказ в выдаче кредита происходит именно из-за плохой кредитной истории заемщика. Связь между объемом банковских резервов и кредитной историей заемщиков самая прямая. Чем больше клиентов с риском невозврата кредита, тем больше должен быть объем резерва. Поэтому банкам не выгодно выдавать кредиты заемщикам с проблемной историей, чтобы не повышать суммы, перечисляемые в резерв и не ухудшить финансовые результаты.»

Борис Пивовар приводит пример: «Условно, у человека в его кредитной истории есть просрочки или невозвраты кредитов. Банк может ему выдать кредит, но разумеется под более высокий процент. Но и соответственно резервы под такого рода заемщиков он будет оставлять существенно большие, чем установленные Центральным Банком. Это как человек, если не уверен, что получит зарплату в срок, а продукты покупать нужно каждый месяц, и за квартиру нужно платить. Он может оставить дополнительный запас у себя, сверх того, что он оставляет обычно, чтобы в случае возникновения неприятной ситуации (а именно не выплаты зарплаты), он смог купить, что ему нужно. 
Поведение банков в данном случае ничем не отличается. Просто банки используют и оперируют большим количеством информации о заемщиках, включая кредитной историей. Этот аспект носит красивое название «Управление рисками», а по большому счету - это просто способ предугадать и минимизировать возможные потери, от нерадивых клиентов.»

Почему банки придираются к кредитной истории заемщика? Почему испорченная кредитная история - самая частая причина отказов в кредите?

Дмитрий Овсянников: «В соответствии с Положением банка России N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов…", ссуды заемщика относятся к одной из 5 категорий качества. 
Самая лучшая категория качества – стандартные ссуды. Самая худшая категория качества – безнадежные ссуды (V категория). (Как понятно из названия, в случае с безнадежными ссудами, банк понимает, что их ему просто не вернут). 
При определении того, к какой категории качества относится ссуда заемщика, учитывается финансовое положение заемщика и качество обслуживания долга. Причем, если у заемщика несколько ссуд (кредитов), то они относятся к одной категории качества, в зависимости от того, к какой категории относится та ссуда, качество которой самое плохое. В зависимости от категории качества ссуды, банк либо должен формировать обязательные резервы, либо не должен. Также, от категории ссуды зависит размер резерва для конкретной ссуды или для портфеля однородных ссуд. Следовательно, банк должен знать, кредитную историю заемщика, наличие у заемщика кредитов, чтобы правильно рассчитать размер обязательных резервов.»

Виктор Орлов: «С учетом ужесточения Центральным банком требований к созданию резервов, ухудшению общей платежеспособности населения и роста просрочек по кредитам, банки вынуждены проводить более взвешенную и, возможно, жесткую кредитную политику, что в том числе привело к росту отказов в кредитовании заемщиков с плохой кредитной историей.»

Почему сейчас почти нет рефинансирования, особенно рефинансирования валютных кредитов? (Действительно ли все это из-за Положения 254-П и необходимости формировать резервы?)

Дмитрий Овсянников: «Необходимость формировать резервы – лишь одна из причин отказа банков от программ по рефинансированию. Действительно, при рефинансировании, кредит заемщика может быть отнесен к более низкой категории качества, с необходимостью формирования под него большего резерва. Но есть еще две основные причины отказа банков от рефинансирования.
Дело в том, что банки стараются любой кредитный продукт поставить на поток. Это важно для формирования портфеля однородных ссуд. Общаясь с разными банками, слышу одни и те же аргументы против рефинансирования. Мол, на 3000 выданных банком кредитов приходится порядка двух десятков рефинансирований, причем, больше половины рефинансирований совершено самими сотрудниками конкретного банка: они рефинансируют собственные кредиты. То есть, говорить о рефинансировании, как о массовом кредитном продукте – не приходится. 
Но наиболее частая причина отказов банков в рефинансировании валютных кредитов связана с соотношением «кредит/залог». В связи с ростом курса валюты, получилось, что размер кредита валютного заемщика немногим меньше стоимости предмета залога, а в ряде случаев и больше. Если в качестве примера подставить цифры, то не хотят банки давать заемщику кредит, к примеру, 5 миллионов, под залог квартиры, которая стоит три миллиона.»

Виктор Орлов: «Касательно рефинансирования валютных кредитов. В период максимального роста курса валют, заемщики практически не могли провести рефинансирование кредитов в рублевые, в связи с тем, что банки предлагали такое рефинансирование по текущим курсам валют. Предложения заемщиков о фиксации курсов на момент «до их роста», были труднореализуемы для банков, так как в этом случае у банка возникал существенный убыток. В последнее время, в том числе из-за предоставления ЦБ банкам возможности равномерного отнесения на убытки такого результата рефинансирования, а также из-за роста рубля, все большее количество заемщиков могут перевести свои валютные кредиты в рублевые.»

Итак, мы выяснили, что вроде бы, формирование резервов - дело нужное и хорошее, но с другой стороны, необходимость формирования резервов - одна из причин, почему «не работает» рефинансирование, особенно валютных кредитов, а также необходимость формирования резервов - это одна из причин, почему банки отказывают в выдаче кредитов заемщикам с испорченной кредитной историей.