Московская квартира. Малоэтажное строительство: что принято считать малоэтажкой
Малоэтажки включают в себя таунхаусы, коттеджи и многоквартирные здания. Их отличительная особенность небольшое количество этажей и отсутствие лифтов. Такое жилье становится более популярным за счет меньшего количества соседей, а соответственно и меньшего количества машин, а также хорошей экологии, тишины и спокойствия, по сравнению с городской многоквартирной застройкой.
Мы опросили мнения специалистов в сфере недвижимости обо всех отличительных особенностях, плюсах и минусах малоэтажного жилья:
Малоэтажное строительство: что это такое? Какие плюсы и минусы малоэтажного строительства, по сравнению с многоэтажным? По каким критериям объект может быть отнесен к малоэтажной застройке? Что принято считать малоэтажной застройкой?
Отвечает Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости «Must Have»: «В законодательстве Российской Федерации до сих пор нет определения малоэтажной застройки. Однако в п.2, п.3 ч.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ можно найти описание архитектурных типов малоэтажных домов. Исходя их него к малоэтажной застройке относят три группы объектов: многоквартирные дома до трех этажей, таунхаусы и отдельно стоящие многоквартирные особняки и коттеджи. Таким образом, малоэтажная застройка – это дома и жилые комплексы не выше трех этажей. К малоэтажным комплексам бизнес-класса относятся «Парк Рублево», «Академгородок Сколково», «Павловский Квартал», «Кутузовска Слобода», Etude Famili Club; к классу premium – «Резиденция», Snegiri Eco. В феврале стоимость квартир в Snegiri Eco начиналась от 430 тыс. рублей за квадратный метр, в «Резиденции Рублево» - с 177 тыс. рублей за метр. К сожалению, при продвижении новых проектов малоэтажными называют и четырех, и пяти, и даже шести-семиэтажные дома, вводя в заблуждение покупателей. На самом деле дома выше трех этажей – это уже среднеэтажная застройка.»
Чем малоэтажные жилые комплексы отличаются от многоэтажных (кроме количества этажей)?
Дмитрий Чариков, руководитель Департамента контроля над соблюдением законности в сфере жилищного строительства Комитета по взаимодействию с Федеральными органами власти РФ при Совете Федерации считает так: «Если говорить о многоквартирных домах, то такой продукт, как «малоэтажка» появился у девелоперов вследствие двух основных причин. Первая – возможность построить на конкретном земельном участке жилой дом с ограничением этажности. Вторая - строительство трехэтажных жилых многоквартирных домов, ставших в последние несколько лет трендом подмосковья. Как известно на такие объекты строительства - этажностью не более 3-х (включительно) и количеством подъездов не более четырех - прохождение гос.экспертизы проекта не требуется, а это время и, значит, деньги. Более того, строительство малоэтажки – гораздо более скоротечный проект и это обстоятельство обеспечивает достаточно хорошую прибыльность.»
Георгий Николаев, руководитель службы застройщика жилых комплексов «Андерсен» и «Остров Эрин» насчет отличий малоэтажных и многоэтажныхжилых комплексов рассуждает так: «Проектирование многоэтажного жилья стоит дороже, что связано с более сложным технологическим процессом, экспертизой и необходимыми расчетами. Но при высотной застройке себестоимость строительства на кв. м площади обходится дешевле. Высотные дома имеют повышенные требования к конструкции фундамента – он должен быть усиленным. Более того, не на всех грунтах возможно возведение многоэтажного дома. В отличие от малоэтажки, которую можно построить практически в любом месте.
Из-за более сложной технологии строительства для возведения высотного дома используется более сложная техника. Помимо разных типов утеплителей, не все строительные материалы, которые используются в малоэтажном строительстве, можно использовать для высотного дома. Здесь действует правило: с повышением этажности выбор материалов сужается, поскольку возрастают требования к их несущей способности. Соответственно, застройщику приходится использовать материалы либо более дорогие, либо более низкого качества. Кроме того, в высотном доме меньше возможностей для реализации нестандартных архитектурных решений.
Малоэтажное строительство в этом плане дает больший простор для творчества, если на то есть желание девелопера. В высотном доме нельзя устанавливать газовые плиты выше 10 этажа.»
Есть ли отличия между малоэтажными постройками и многоэтажными зданиями, например, по оформлению в собственность?
«Процедура оформления в собственность такая же, как и в отношении многоэтажных проектов», - считает Яна Сосорева - Заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость»
С ней согласен и Георгий Николаев: «Покупка квартиры в малоэтажке с точки зрения схемы приобретения и оформления в собственность ничем не отличается от многоэтажного жилья.
Покупка любой квартиры в новостройке сопряжена с возможными сложностями в плане юридической защиты покупателей в случае задержки застройщиком сроков сдачи объекта, поэтому схема продажи, которую использует застройщик, имеет немаловажное значение при выборе покупателем того или иного жилого комплекса.»
Есть ли отличия между малоэтажными постройками и многоэтажными зданиями по получению разрешения на строительство?
Яна Сосорева говорит, что: «По сравнению с многоэтажным строительством, можно отметить небольшое упрощение в процессе оформления разрешения на строительство. Если высота домов составляет до трех этажей, то необходимость в обязательной государственной экспертизе проекта отсутствует.
Тем не менее, многие застройщики все равно проходят экспертизу, чтобы клиенты чувствовали себя спокойнее.»
Есть ли отличия по подключению к коммуникациям.
Елизавета Некрасова считает, что никакой разницы нет: «Газ, вода и электричество к многоквартирным жилым домам и малоэтажным комплексам подключаются по одинаковым тарифам, которые устанавливает комитет по ценам и тарифам Московской области. Однако тарифы комитетом определяются индивидуально для разных сетевых организаций, поэтому может быть некоторая разница в зависимости от того, какой организацией по передаче воды, отопления или электричества обслуживается строительная площадка.»
А Яна Сосорева дополняет: «Процедура получения разрешения на подключение к коммуникациям является такой же, как и в многоэтажном строительстве. В то же время в малоэтажных проектах часто отказываются от таких центральных коммуникаций, как водоснабжение и отопление. Застройщик осуществляет устройство своих водозаборных скважин, строит котельную для подачи отопления и горячей воды, либо ставит индивидуальный газовый котел в каждой квартире.»
Минусы и плюсы малоэтажного строительства:
- качество жизни.
По преимуществам и минусам малоэтажного жилья мнения экспертов разошлись.
Георгий Николаев отмечает, в-основном, плюсы: «Комфорт проживания гораздо выше в малоэтажном доме, что связано с более низкой плотностью застройки и меньшим числом жителей. Меньшая плотность автоматически повышает уровень жилья, поэтому малоэтажка всегда будет относиться к более высокому классу.
Меньшее количество жителей означает и лучшую ситуацию с парковкой. Если в малоэтажке парковочные места можно организовать вблизи дома, то в многоэтажном комплексе парковка обычно создается в отдалении либо под землей, и, как правило, является платной.
Для малоэтажных домов зачастую характерна и более интересная архитектура, поскольку больше возможностей для девелопера реализовать архитектурные «изыски». В свою очередь это положительно влияет на эстетический аспект и повышает потребительские качества жилья.
Дополнительное преимущество жилья в малоэтажке связано с использованием индивидуальных газовых котлов в квартирах, что позволяет регулировать расход тепла, а значит экономить на коммунальных расходах.»
Помимо преимуществ малоэтажки, связанных с качеством жизни, Георгий Николаев отмечает высокую инвестиционную привлекательность данного типа жилья, объясняя инвестиционный потенциал малоэтажки следующими факторами:
На рынке существует сильное лобби застройщиков по увеличению этажности застройки. Это связано с желанием снизить себестоимость строительства за счет более эффективного использования пространства (строительства большего количества квадратных метров) на участке, стоимость которого очень высока.
Правительство, ранее провозглашавшее «малоэтажную революцию» теперь идет навстречу застройщикам и разрешает возводить среднеэтажные и многоэтажные комплексы. Соответственно, застройщики начинают переформатировать свои малоэтажки в высотки и среднеэтажную (6-9 этажей) застройку. То есть предложение в малоэтажных комплексах будет неуклонно сокращаться. В то время как спрос на данный формат растет, поскольку люди устают жить в бетонные джунглях многоэтажек и стремятся к меньшей скученности и большему объему воздуха.
С ростом спроса и сокращением предложения стоимость малоэтажного жилья будет расти, что является основным фактором инвестиционной привлекательности данного типа жилья.
Среди минусов малоэтажки – отсутствие лифтов, которые редко устанавливают в домах низкой этажности, и меньшая площадь дворовых территорий. Последнее связано с инсоляцией (показателями света). При многоэтажной застройке дома строятся дальше друг от друга, чтобы обеспечить необходимые нормы инсоляции квартир. Поэтому автоматически создаются большие дворы, которые могут использоваться под спортивные площадки и прогулочные зоны.»
Елизавета Некрасова кроме очевидных плюсов видит и немало минусов малоэтажки: «Плюсы: очень радует, что от строительства ужасных «многоэтажек в поле» девелоперы переходят на возведение малоэтажных жилых комплексов. Благодаря таким проектам как «Резиденция Рублево», «Парк Рублево», «Шале Жуковка», Snegiri Eco некоторые окрестности нашей столицы становятся похожими на благополучные европейские пригороды, в которых, в отличие от шумного и вечно спешащего мегаполиса, можно насладиться хорошей экологией, тишиной, спокойствием и камерной обстановкой. В малоэтажном комплексе очень низкая плотность населения – нет толп людей во дворе и на дороге, все соседи знают друг друга в лицо, улицы не заставлены в два ряда машинами. Охрана и консьержи также знают жителей дома в лицо, поэтому безопасность в малоэтажном доме на очень высоком уровне. В малоэтажном комплексе приятнее жить, потому что управляющей компании гораздо легче поддерживать безупречную чистоту и порядок на маленьком пространстве. При покупке квартиры даже на этапе котлована ждать радостного момента получения ключей приходится совсем недолго – трехэтажный дом строится в 4-5 раз быстрее, чем многоэтажка. Малоэтажные жилые комплексы – это, в том числе, определенная дань моде. Все состоятельные покупатели жилья неоднократно были за границей, и прекрасно знают, что в цивилизованных странах в многоэтажках живут только те, кто не в состоянии заработать на собственный дом, квартиру в таунхаусе или том же малоэтажном комплексе. Подражание образу жизни европейцев и американцев поддерживает моду и, соответственно, спрос.
В соответствии с «Концепцией развития малоэтажного жилищного строительства на территории Московской области до 2020 года» объем малоэтажного жилья должен вырасти на 35 млн. квадратных метров, а его доля увеличиться с 40% до 60%. По объему малоэтажной застройки Россия очень сильно отстает от развитых стран. Так, в США и Канаде доля на малоэтажное строительство приходится до 90% от общего объема жилой застройки.
Минусы: в обычных малоэтажных домах, в отличие от таунхаусов, нельзя приобрести свой участок земли. Большинство малоэтажных комплексов находится в 5-15 километрах от МКАД, поэтому вопрос транспортной доступности встает очень остро. Рублево-Успенское шоссе периодически перекрывают из-за движения президентского и правительственных кортежей. К тому же для обеспечения камерной обстановке малоэтажные комплексы строят обособленно от населенных пунктов, и без машины к ним трудно доехать. Действительно хорошо развитой инфраструктурой могут похвастаться только Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. На остальных направлениях с хорошими магазинами, клубами, ресторанами, развлекательными центрами дела обстоят пока еще не так хорошо, как хотелось бы. Само строительство малоэтажного жилья развивается не так благополучно и быстро, как хотелось бы: нет понятного и прозрачного сотрудничества Московской области и муниципалитетов с Инвестфондом и АИЖК. Концепция развития малоэтажного строительства не согласована с целевой программой «Жилище», нет госгарантий и субсидий на обеспечение земельных участков коммуникациями и инфраструктурой.»
- стоимость жизни в малоэтажных жилых комплексах:
Дмитрий Чариков: «Действтельно, жить в малоэтажке гораздо комфортней – нет проблем с парковкой, нет долгих ожиданий лифта, да и визуально малоэтажка выглядит гораздо привлекательней, чем многоэтажные монстры. Добавьте сюда и более лучшую экологию, чем непосредственно в городе. Но вместе с тем, существует и ряд серьезных минусов. Все малоэтажные комплексы находятся за пределами МКАД и проблема транспортной доступности стоит весьма остро.
Во-вторых, большинство малоэтажных многоквартирных комплексов находится в ценовом сегменте эконом и ультра-эконом и, с одной стороны, здесь можно приобрести небольшую квартиру-студию , ценой всего до 2-х млн. рублей, но, с другой, люди покупают квартиры в таких комплексах именно по причине их ценовой доступности и, чаще всего, будущие жители – далеко не олигархи и весьма стеснены в средствах. И в дальнейшем в процессе проживания возникает серьезная проблема – отсутствие всей необходимой инфраструктуры и наличие лишь ее части. И в первую очередь речь идет о школах, поликлиниках, детских садах. Например, будет ли детский сад государственным или частным – вот основной вопрос.
Естественно, работать себе в убыток никто не будет, а ежемесячно платить, скажем, 10 тысяч рублей за пребывание ребенка в коммерческом детском саду для многих жителей малоэтажки – непозволительная роскошь. Да и обслуживание территории может вылиться «в копеечку» - все расходы ложатся на гораздо меньшее количество жителей, чем в многоэтажных жилых комплексах.
Но, как говорят, покупатель голосует рублем и уровень спроса на квартиры в малоэтажных комплекса таков, что прямо свидетельствует о том, что очень многие участники рынка выбирают именно малоэтажку. И особенно сегодня, когда дефицит денежных средств – не пустой звук. Кто-то как стартовую квартиру, кто-то как временное жилье, а кто-то и как выгодный объект инвестирования, обеспечивающий порой доходность до 50% и даже выше при грамотном подходе к делу.»
Итак, мы выяснили, что нет четкого законодательного разграничения, что считать малоэтажной застройкой, в то же время, большинство опрошенных экспертов к малоэтажной застройке относят дома этажностью до 3 этажей. Для малоэтажной застройки не требуется гос. экспертиза проекта, можно использовать другие строительные материалы, которые лучше и дешевле материалов, используемых при возведении многоэтажных зданий, не требуется использование башенных кранов и другой сложной техники, благодаря чему, себестоимость строительства значительно ниже, чем при возведении многоэтажных зданий. Жить в малоэтажке комфортнее, но при этом, эксплуатационные расходы значительно выше, чем в многоэтажных жилых комплексах.
Ну а что приобрести для собственного проживания – выбор конкретного потребителя.
