Мир квартир. Бабушка надвое сказала.

Мир квартир. Бабушка надвое сказала.

15.08.2014

Конец света

Ситуацию в банковской сфере мы уже рассмотрели в общих чертах тут. Как же она отразится на российском рынке жилья? По прогнозу «МИРА КВАРТИР», рост ставок на 1−2% неизбежен. «Ставка по ипотеке может вырасти на процент-полтора, что не столь существенно, в отличие от иной потенциальной проблемы — банки могут значительно сократить выдачу ипотечных кредитов в случае недостатка ликвидности, не закрывая при этом самих ипотечных программ, — считает Денис Попов, управляющий партнёр Contact Real Estate. — Поскольку в эконом-сегменте количество ипотечных сделок  при покупке квартир составляет около 50%, то вкупе с грозящими преобразованиями в банковской сфере это может привести к падению продаж».

стройка.jpg

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», предполагает, что при продлении санкций все последствия в потребительском секторе мы ощутим в конце этого года, а в сфере непосредственного строительства – с середины следующего года.

Это связано с тем, что рынок недвижимости всегда реагирует на внешние «раздражители» с определенной задержкой.

«Соответственно, в конце текущего года мы будем наблюдать снижение спроса со стороны покупателей, так как банки поднимут ставки по ипотеке, а в следующем году – уменьшение количества новых объектов, — говорит она. — Выход некоторых проектов будет отложен в связи с тем, что банки, скорее всего, ограничат финансирование и для застройщиков».

При худшем варианте развития событий в большей степени пострадает бизнес-класс, особенно переоцененный. Конечно, те покупатели, которые давно собираются приобрести жилье данного сегмента для себя, так или иначе, доведут сделки до конца. Однако многие из них, для которых новая квартира сейчас не является предметом первой необходимости, скорее всего, займут выжидательную позицию. А вот массовый сегмент «удержится на плаву» даже в случае оттока обычных покупателей, считает  Мария Литинецкая, —  благодаря инвесторам, которые в условиях экономической нестабильности  предпочтут вкладывать свои средства в недвижимость эконом- и комфорт-класса.

Сергей Свиридов, вице-президент по развитию Sminex полагает, что кризис будет сегментарным: «Он коснется строящихся проектов экономкласса, расположенных в Московской области, хотя бы уже потому что этот рынок сегодня очень «перегрет». Минимальными же риски от введения санкций будут для тех девелоперов, которые имеют в своих проектах достаточно большой запас по марже и низкую кредитную задолженность, а самое главное,  смогут во второй половине 2014 года предложить рынку небольшие (площадью до 100−150 тыс. кв. м) жилые проекты бизнес- или комфорт-класса, расположенные в черте Москвы». Небольшие проекты, обладающий уникальными предложениями по локации, концепции и качеству – это не только привлекательный, но и оптимальный актив для инвестирования средств, выводимых с Запада, считает эксперт.

Небольшой объем площадей — гарантия того, что проект будет реализован, а значит, купленные в нем помещения  можно будет быстрее и удачнее либо сдать в аренду, либо перепродать.  Кроме того, гарантией достройки является и низкий кредитный рычаг застройщика. А большая маржа с квадратного метра позволяет застройщику маневрировать по цене, не нарушая при этом  доходности проекта.

«С жильем в большом проекте, состоящем  из сотен тысяч квадратных метров, реализуемых в несколько очередей, да еще отягощенном кредитами с возросшими ставками, дело будет обстоять явно хуже, — прогнозирует Сергей Свиридов. — Доходность таких проектов при повышающейся стоимости кредита минимальна. Маневренность по цене здесь гораздо ниже, игра на понижение очень быстро начнет уводить застройщика в минус, и как следствие, будет расти  риск недостроя».

Свет в конце

Однако возможны и другие сценарии: пока не грянул кризис, и люди продолжают зарабатывать на прежнем уровне, все свободные средства они могут вкладывать  именно в недвижимость, поскольку это один из самых надёжных и понятных способов сохранения капитала. «Это мы уже могли видеть в I квартале 2014 года, когда при резком росте курса доллара относительно рубля увеличился спрос на недвижимость до 30% в отельных сегментах, — напоминает Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom. — Можно добавить, что с введением санкций также может быть ограничен доступ граждан РФ к западным финансовым инструментам, что в свою очередь повлечет за собой возврат этих капиталов «домой».

Многие игроки рынка сохраняют оптимизм, уповая на стабильность. «В связи с последними событиями, возможно повышение процентных ставок по ипотеке, но скорее всего, увеличение составит не более 1%, что не сильно отразится на объеме кредитования в Москве и Московской области. На сегодняшний день банки работают в обычном режиме и предоставляют клиентам полный набор услуг. Цены не падали, во всяком случае,  в Московском регионе на жилье экономкласса», — успокаивает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

«Реализация негативного сценария на рынке недвижимости возможна при условии введения новых санкций со стороны ЕС и США в отношении крупных финансовых организаций.Но пока серьезных предпосылок для обострения ситуации, на мой взгляд, нет, — считает Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании «Вектор Инвестментс». — Сегодня подмосковный рынок недвижимости предельно стабилен: ни провала продаж, ни бурного роста спроса в январе—июне не было, несмотря на экономические и политические перипетии начала года. Во втором полугодии можно прогнозировать сохранение текущей конъюнктуры рынка. Цены в наиболее качественных проектах продемонстрируют рост в пределах 2−3%».

Дальнейшее развитие событий будет зависеть от того, как поведет себя международное сообщество по окончании данного срока. Санкции могут быть отменены, пересмотрены либо просто продлены. Первый вариант, естественно, наиболее позитивный. «Трехмесячная заморозка финансирования, скорее всего, практически никак не отразится на рынке недвижимости. Проекты, которые реализуются сейчас, свои кредиты от банков уже получили. Конечно, на рынке начнется легкая паника – некоторые покупатели в любом случае займут выжидательную позицию. Однако серьезных провалов по спросу ожидать не стоит», — уверена Мария Литинецкая.

Поезд навстречу

Однако аналитики не советуют расслабляться ни девелоперам, ни покупателям. «Сейчас повышение ставок накладывается на сезонный спад спроса на недвижимость, стагнацию многих отраслей экономики
Елизавета Некрасова_6.jpg
 и падение доходов населения, — обращает внимание Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have. — Во II квартале глобальные банки сократили кредитование компаний из РФ на 42% в годовом выражении — до $4,7 млрд. Международные банки не хотят подвергать свой бизнес риску, связанным с введением санкций со стороны европейских стран и США. Сейчас пока еще ситуация сглаживается тем, что многие банки, повысив базовые ставки, объявили о краткосрочных сезонных акциях. Однако летние акции длятся 1−3 месяца и к сентябрю—октябрю заканчиваются, к тому же большинство банковских специалистов ожидает дальнейшего удорожания денег и, соответственно, роста ставок по кредитам.

Поэтому уже этой осенью мы можем увидеть падение спроса на 15−20% на недорогую недвижимость».

Конечно, пока что слишком много неизвестных, чтобы можно было прогнозировать со стопроцентной уверенностью. «Среди возможных сценариев развития событий можно отметить как рост ипотечных ставок, так и снижение количества выдачи ипотечных кредитов и, как следствие, снижение цен на недвижимость в перспективе, либо возможен и такой вариант, что ситуация на рынке вообще никак не изменится», — гадает Денис Попов.

Самую беспроигрышную стратегию поведения озвучила Мария Литинецкая: «Сейчас я бы рекомендовала занять выжидательную позицию и рассматривать ситуацию в динамике. Помимо санкций, на нее могут повлиять и другие факторы. Например, Россия начнет активно сотрудничать с Китаем, у которого один из самых маленьких внешних долгов. Если он будет готов кредитовать отечественные банки, то кризис рынку, скорее всего, не грозит».