Задумав покупку квартиры в новостройке будущий новосел не всегда отдает себе отчет в том, какой договор можно подписать, а в каких схемах с застройщиком лучше не участвовать даже если на рекламе жилого комплекса красуется заманчивая надпись «продажи ведутся по 214-ФЗ». Ведомый скидками от девелопера будущий собственник квартиры сильно рискует таковым не стать вовсе и пополнить список обманутых дольщиков.
Системно отследить размер дисконта на «серых» схемах непросто, поскольку застройщики не афишируют такие продажи. Зачастую только в офисе девелопера получится узнать о скидках, ознакомившись с предложенными договорами и наличием или отсутствием необходимой документации на строительство объекта и земельный участок.
Однако размер скидки по договорам, отклоняющимся от норм 214-ФЗ, по оценкам самих участников рынка начинается с 5%, а в среднем составляют 10-15% и зависят от готовности застройщика получить документы на участок и строительство (если они вообще будут когда-либо получены) и от стадии строительства. Выйти на площадку и начать возводить дома без разрешительной документации до сих пор вполне штатная ситуация для жуликоватых девелоперов.
Тимофей Титаренко, ведущий юрисконсульт «Балтийская жемчужина» предполагает: «Что нет какого-либо дисконта за покупку квартиры по «серым» схемам, который бы застройщик озвучивал дольщику. Просто такие квартиры практически всегда продаются по цене на 10-20% ниже рыночной. В отсутствие разрешительной документации на дом застройщик просто несет меньшие расходы. Плюс зачастую при активном оттоке старых разочарованных дольщиков застройщик привлекает новых по схеме пирамиды».
Но чаще всего даже у крупных и известных девелоперов, которые еще не получили все необходимые документы на объект, но уже хотят привлекать к долевому строительству приобретателей квартир, распространена схема о которой рассказывает Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»: «Предварительный ДДУ предлагают застройщики, объекты которых находятся на стадии строительства, но документы не оформлены еще в полной мере для того, чтобы продавать по ДДУ (например, отсутствует разрешение на строительство).
Такая схема считается законной, если на этапе подписания предварительного договора не привлекаются деньги дольщика. В противном случае при заключении такого вида договора присутствуют следующие риски – недострой, долгострой, двойные продажи, вероятность отказа в выдаче разрешения на строительство со всеми вытекающими последствиями, вплоть до сноса дома по решению суда».
Но из любого правила бывают исключения. Если у девелопера пока отсутствуют документы на строительство, но ему уже необходимо привлекать денежные средства дольщиков, остаться в рамках закона можно, создав ЖСК (ЖНК). Денис Бобков, руководитель аналитического центра «ОПИН» разбирает выгоду от такого партнерства: «Если есть какие-то вопросы с документами, то застройщики в рамках этого же 214-ФЗ прибегает к другой форме договора – это ЖСК – создание жилищно-строительного кооператива, в котором покупатели выступают членами этого кооператива, пайщиками. При этом цены на новостройки по этой схеме могут быть ниже незначительно, максимум на 2-3%».
В случае с векселями покупатель не выигрывает вообще ничего, но получает существенные риски. «Связываясь с такой схемой, покупатель помогает застройщику занижать выручку и выводить деньги в сторонние фирмы, а сам при этом очень рискует остаться без квартиры и без денег, поскольку застройщик может вернуть ему только указанную в векселе сумму», – уточняет Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have.
А связываясь с договорами по переуступкой прав на новостройку покупатель не только преумножает свои риски, но и терпит дополнительные издержки. «Девелоперы за оформление уступок по договорам берут от 50 тысяч рублей до космических сумм. «ДОН-строй» за переуступку прав по предварительному договору берет около 500 тысяч рублей», – критикует застройщика Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group