Kvadroom. Дежа вю: а я иду, шагаю по Москве.

Kvadroom. Дежа вю: а я иду, шагаю по Москве.

04.09.2015

Остановиться, оглянуться!

Пройтись пешком по основным магистралям города раньше можно было разве что в дни майских демонстраций. Хочешь шествуй по Ленинскому проспекту, пожелаешь прогуляться по улице Горького – пожалуйста! В постсоветский период, как правило в День города, места массовых мероприятий брала в оцепление славная милиция/полиция – и тогда та же Тверская или Лубянка превращались в территорию пешеходов. А уже на следующее утро центр вновь наполнялся потоками железных «коней», и люди в буквальном смысле «размазывались» по тротуарам и «тонули» в подземных переходах.

О том, что городом можно и нужно наслаждаться не сквозь стёкла городского транспорта или окна автомобилей, а в буквальном смысле вживую, дотрагиваясь до стен исторических и современных домов, наконец «остановиться, оглянуться», нам напомнили «западные» немцы. Мюнхен готовился принять Олимпийские игры в 1972 году. И помимо непременных спортивных объектов, гостиниц, пресс-центров и прочей инфраструктуры, было решено организовать пешеходный «остров». По проекту архитекторов Б. Винклера и 3. Мешедеру в течение пяти лет была проведена колоссальная работа, в результате которой Нейхайзерштрассе (NeuhauserStrasse) превратилась настоящей меккой для туристов. Авторы тщательнейшим образом прорабатывали каждый «пятачок», продумывали его функциональное использование. Поскольку люди освобождались от напряжения, создаваемого транспортными потоками, их взгляд становился внимательнее, и, значит, все здания необходимо было тщательно отреставрировать. В этом отношении общественный «интерьер» выглядел образцово. Рисунок мощения и фонари, скульптурная разработка фонтанов и скамеек дизайнерами и художниками были выполнены на высоком профессиональном уровне.

Московские власти поспешили доказать, что и мы «не лыком шиты»: правда, лишь к 1985 году Арбат «офонарел», по нему открылось пешеходное движение. Старинную улицу быстро заполонили торговцы сувенирами, уличные художники и музыканты. Но вот продолжения – реконструкции соседних переулков – так и не последовало.

Лишь спустя несколько лет последовала очередная активность московского правительства, которая «породила» две пешеходные зоны - Столешников и Камергерский переулки. И вновь неудача: чтобы добраться, например, до дорогих бутиков надо было где-то оставлять личные машины (не на метро же приезжали в Столешники за шубами стоимостью в сотни тысяч рублей!), а вот об этом как-то и не позаботились.




С приходом команды Сергея Собянина власти вспомнили о давней, ещё 1998 года программе создания туристско-рекреационной зоны «Золотое кольцо Москвы», где большинство улиц исторического центра и планировалось сделать пешеходными, потеснив с них автотранспорт. В результате, только за последние три года в столице было обустроено около 100 км пешеходных улиц, бульваров, площадей. Среди них маршрут Столешников переулок – Камергерский переулок – Кузнецкий мост – улица Рождественка, Крымская набережная, Большая Дмитровка, Климентовский и Лаврушинский переулки, Ордынский тупик, Большой и Малый Толмачёвский переулки, Кадашёвская набережная и Болотная площадь. Также пешеходные зоны появились на Покровке, Маросейке, Никольской и Пятницкой улицах. В прошлом сентябре москвичи получили самую длинную в Европе пешеходную зону - от площади Гагарина до Киевского вокзала: её длина достигает 6,5 км.

Город сменил пол

И вот новый этап, который пришёлся на нынешнее лето, когда практически весь центр «перекопали». «Да, действительно, этим летом «строительного колорита» на московских улицах прибавилось, - комментирует Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». - В рамках реализации программы «Моя улица» работы шли более чем на 30 улицах, среди которых Мясницкая, Стромынка, Спиридоновка, Большая и Малая Никитские улицы, Большая и Малая Бронные, Большая Ордынка и т.д. Одновременно с дорожным строительством и реконструкцией велись реконструкции фасадов, демонтаж многочисленных рекламных вывесок, приведение навигации улиц к единым стандартам. Улицы в результате таких работ получают «новый-старый» облик и от удаления излишней пестроты только выигрывают – становится заметным их настоящее лицо, на первый план выступает архитектура, а не реклама очередного фаст-фуда».

«Современный этап становления «пешеходной Москвы» можно назвать революционным, - считает Валерия Косенкова, руководитель департамента городской недвижимости KalinkaGroup. - Зоны для пеших прогулок появляются в разных местах, - не только в центральных районах города. Прогулочных маршрутов становится всё больше, а их наполнение – всё разнообразнее. Теперь это не просто тротуары, а красивые, удобные и наполненные общественные пространства с массой возможностей для проведения досуга».

«Благоустройство центра и перевод улиц в статус пешеходных является плюсом. Ведь любой центр города притягивает к себе огромное количество людей. Это и местные жители, и гости города, которые приезжают в центр для решения своих насущных вопросов: посещения музеев, магазинов, кто-то здесь работает, а кто-то живёт. Повышаются уровень комфорта, культура района и жизнь становится более безопасной, что очень важно для центра, который испытывает сильную людскую и транспортную нагрузку», - поддерживает Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова напоминает: учитывая, что пешеходные зоны создаются преимущественно в историческом центре города, в котором сосредоточено большое количество архитектурных памятников, этот процесс стимулирует их возрождение. В последние годы Москва постепенно идёт по пути Европы, где сохранение памятников означает их развитие, все больше исторических особняков передаётся в частные руки для того, чтобы вдохнуть в них новую жизнь, в том числе через реновацию и восстановление статуса жилого объекта, утраченного в советские и постсоветские годы, когда многие особняки использовались как офисы, а уникальные архитектурные элементы скрывались под навесными потолками и гипсокартонными конструкциями.

                                                                                                                   пешеходные зоны.jpg


По мнению Елизаветы Некрасовой, генерального директора бюро элитной недвижимости Must Have, плюсы нового облика центральных улиц очевидны: из агрессивного и давящего мегаполиса Москва постепенно становится похожей на ухоженные европейские города. «Раньше в центре Москвы можно было работать, делать карьеру, зарабатывать деньги, но жить там было совершенно неуютно. Сейчас место томящихся в пробке машин заняли новые магазины, уютные кафе и рестораны с широкими террасами. Стилизованные скамейки, фонари, художественная подсветка в вечернее и ночное время, цветники и клумбы формируют ту самую эстетичную и комфортную городскую среду, о необходимости которой эксперты говорят уже лет десять. Пешеходные зоны стали новым городским центром притяжения, где можно прогуляться с друзьями, провести время с семьей и детьми, вместо огромного торгового центра пройтись по бутикам и небольшим стильным магазинам, а после шоппинга перекусить или выпить бодрящего кофе на новой террасе», - говорит эксперт. 

«Создание таких прогулочных зон – замечательная, своевременная идея, позволяющая перестроить уже сформировавшиеся центры притяжения платежеспособного населения, разгрузив перенапряженные районы и развив ранее второстепенные кварталы, - считает Екатерина Артёмова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». - Благодаря реорганизованным улицам столичная навигация становится более комфортной для жителей, и, вместе с тем, сменяется срез съёмщиков и владельцев коммерческих помещений. В Москве длительное время отсутствовал баланс, большое количество успешных магазинов, офисных помещений, ресторанов и развлекательных центров в прямом смысле были сосредоточены в рамках отдельных кварталов или даже улиц, в то время, как другие, часто соседние, существенно провисали».

Жизнь на виду

 «Пешеходные улицы в центре Москвы даже нам, брокерам элитной недвижимости, кажутся эстетически великолепными, и, ожидая клиента перед показом, мы с радостью сидим на лавочках под фонарями, прогуливаемся по мощёному тротуару и разглядываем витрины, - рассказывает Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills. - Тем не менее, с профессиональной точки зрения, эти красоты не имеют такого же эффекта и не всегда впечатляют покупателей жилья премиум-класса в районах пешеходных улиц.   

                                                                                                                    Камергерский переулок.jpg

И их можно понять. Толпы проходящих мимо туристов создают настоящий «проходной двор», что, безусловно, очень удобно для ритейла, но создаёт большой дискомфорт живущим на этих улицах людям. Подстраивающийся под нужды гуляющих ритейл открывает всё новые и новые точки питания, грохочащие кондиционеры и пахучие вытяжки которых выходят в жилые дворы, где жители иногда даже не могут открыть окно для того, чтобы проветрить квартиру. Во-вторых, в подобных местах нередко собирается люди «определённого социума» - бродячие музыканты, попрошайки и т.п. В-третьих, проходные улицы как магнитом притягивают к себе такой вид «неудобного соседства» для жителей, как ночные клубы. В нашей практике был случай, когда 2 из 3 клиентов, интересовавшиеся новым малоквартирным домом в районе центральной пешеходной улицы отказались от приобретения в нём квартир, т.к. дом стоял прямо напротив ночного клуба, где увеселения каждые выходные длились до 4-5 утра».

«Зачастую дорогие квартиры в пешеходных зонах находятся в старом фонде, где подземный паркинг не предусмотрен в принципе. Хорошо, если у дома есть свой закрытый двор, где выделено машиноместо под каждую квартиру. А где такой территории нет или мест для парковки крайне мало, да ещё с образованием пешеходных улиц резидентская парковка для жителей практически исчезла? Это ещё одна деталь, на которую обращают внимание потенциальные покупатели. В жилом сегменте обустройство пешеходных зон, скорее, позитивно влияет на характеристику ближайших домовладений, а, следовательно, на их востребованность у потенциальных покупателей», - утверждает Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome.

Конечно же, поток так называемой «суточной миграции» - когда дневное население в несколько раз превышает постоянное - значительно увеличивается, что может понизить комфорт постояльцев. «Но, по нашему опыту, клиенты, приобретающие жильё в центре мегаполиса, готовы к динамичности на улице и осознанно делают свой выбор. Поэтому вряд ли обустройство пешеходных улиц может снизить спрос на элитную недвижимость, расположенную в центральной части Москвы», - тем не менее, уверен эксперт. 

 «Действительно, жильцы домов рядом с пешеходными улицами должны быть готовы к каждодневной активности района и к тому, что высокое качество проживания заканчивается за порогом, - соглашается Валерия Косенкова. - Однако, квартиры, скажем, на Арбате и даже с видом на саму пешеходную улицу, по которой ежедневно проходят более 25 тыс. людей, всегда пользовались высоким спросом. Сегодня они интересны как ценителям истории, так и тем, кто предпочитает проживание в новых элитных жилых домах».

Екатерина Артёмова подтверждает мнение, что создание пешеходных зон напрямую влияет на спрос на помещения в этих локациях, он растёт, как и цены на квадратные метры.

«В старом фонде для ценообразования значение имеет не столько наличие пешеходного пространства, сколько состояние дома и подъезда. Многое зависит от статуса конкретной локации, чем от факта, есть или нет рядом с домом пешеходная улица, - уточняет Ирина Доброхотова. - И, конечно, спрос на квартиры, окнами выходящие на оживлённую улицу, ниже, если не проведена полная звукоизоляция помещения. Покупатели/арендаторы обращают особое внимание на планировки: если на улицу выходят окна кухни и гостиной, а спальни – во двор, то ничего страшного в соседстве с пешеходной улицей нет».



Время покажет

Превращение многих улиц в пешеходные не всегда сказываются на стоимости недвижимости на них, возражает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Например, в пешеходном Лаврушинском переулке слишком маленький объём жилой застройки, и подорожание стоимости квадратного метра в своё время составило не более 15  %. Основная сложность этого района – пресловутая нехватка парковочных мест и общий износ домов. Цены на квартиры в новых домах в этом районе выросли не более чем на 10 %, так как изначально эти дома расположены в глубине квартала. Стоимость квадратного метра на Ордынке, в Климентовском переулке и на Пятницкой улице не поднимались вовсе. Эти участки не стали полноценными пешеходными зонами, а вот их транспортная доступность ухудшилась (стало больше пробок на подъезде). Это же характерно и для улиц Маросейка и Покровка. «Благодаря слишком изношенному жилому фонду, обилию дворов-колодцев, трудной транспортной ситуации и сложностям с парковкой подорожания квадратного метра мы не отметили», - заключает она.

Иного мнения придерживается Борис Азаренко, генеральный директор Vesper, который рассказывает, что в завершающей стадии находится проект реновации «Шереметьевского подворья» на Никольской улице. «До этого момента она представляла собой достаточно грязную улицу с беспорядочным движением и занятым припаркованными машинами тротуарами. Учитывая всю непривлекательность окружающей обстановки, то даже близость к Кремлю не могла повысить привлекательность этой локации для постоянного проживания. После завершения реконструкции Никольской улицы интерес к этому району стали проявлять и покупатели жилой недвижимости, и люксовые бренды. Первым проектом премиального сегмента стал комплекс апартаментов St.Nickolas – после реновации этому памятнику архитектуры возвращен первоначальный вид, восстановлены утраченные элементы лепнины и своды Монье, а из квартир открываются виды не только на Кремль и Большой театр, но и теперь уютную и опрятную Никольскую улицу», - с гордостью говорит он.

Ирина Жарова-Райт, управляющий партнёр семейного офиса компании Sesegar, вспоминает, как с Маросейки и Покровки, после возникновения широких тротуаров и минимальных мест для парковки, съехало несколько премиальных арендаторов торговых площадей, рестораны, которые привечали клиентов с бюджетом выше среднего «кафешного» чека. По её наблюдениям, как только арендаторы и собственники помещений на Мясницкой прослышали о грядущем ремонте и расширении тротуаров, так тут же началось броуновское движение, где оценивались возможности: одним - выстоять, а другим - сохранить арендаторов. Реконструкция завершена. Вот и посмотрим, как она сказалась на дальнейшей судьбе жилой и коммерческой недвижимости.

«Конечно, во время обустройства пешеходных зон всем нам приходится мириться с неудобствами, которые вызывают любые ремонтные или строительные работы. Однако этот недостаток временный», - уверяет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Андрей Хитров поддерживает такую позицию: «В целом, обустройство пешеходных зон является позитивным явлением для улучшения настроений местного населения и привлечения туристов, а также создания нового облика города в целом. Улицы Москвы приобретают более эстетичный и привлекательный вид».

Тем более, в будущем планируется объединение части пешеходных маршрутов в единое пространство с крупными зонами озеленения, парками и скверами. По официальным заявлениям московской администрации, количество прогулочных зон в ближайшие годы существенно увеличится. В частности, пешеходными могут стать ул. Варварка, а также территория бывшего завода «Красный Октябрь».

«В программе «Благоустройство улиц и городских общественных пространств «Моя улица» на 2015-2018 гг.», действующей в столице, все улицы разделили по категориям, разработали стандарты, к которым приводят каждую из них. Благоустройству и реновации подлежат не только места, где запланировано создание пешеходных зон, но и дороги, составляющие транспортный каркас города, улицы, обеспечивающие радиальные и поперечные связи между соседними районами, улицы районного значения», - информирует Валерия Косенкова.

В последующие три года их число, согласно программе, должны довести до 400. А это значит, новые прогулочные маршруты жители и гости города оценили по достоинству, и само их появление стало ответом на актуальные запросы времени. И все мы сможем свободно шагать по Москве и пристальнее вглядываться в её неповторимые и любимые черты.