Такой «большой центр» может рассматриваться как полноценный город со своими окраинами, заброшенными (и такие есть!) участками, с некими особенностями, влияющими на престижность того или иного уголка. И да, со своими ценовыми трендами на квадратные метры самой разнообразной «центровой» недвижимости, ведь именно там перемешаны все типы и классы жилья от элитных клубных домов, до «несносимых», но вполне сносных пятиэтажек с видом на кремлёвские окрестности. Так что любым исследователям и экспертам есть, что рассказать!
Но начнём с общих цифр. По данным аналитиков компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», практически за прошедший год на вторичном рынке недвижимости наблюдался рост среднеудельной цены одного квадратного метра: во второй половине 2014 года это происходило на фоне скачка курса валют, в нынешнем — из-за сокращения объёмов предложения. В эконом-сегменте она увеличилась на 8,5 %, в комфорте — на 11,6 %, в бизнес-классе — на 20,4 %. В итоге в июле средняя удельная цена одного квадратного метра по районам в пределах ТТК составила: 238,6 тыс. руб. в экономе, 284,65 тыс. руб. в комфорте и 416,87 тыс. руб. в бизнес-классе.
Аналитика «Метриум Групп» даёт «раскладку» по приросту цены по районам: наибольший рост показали Мещанский, Арбат, Китай-город и Тверской (29 %, 28 %, 25 % и 24 % соответственно), меньше всего цены выросли в районахБеговой, Донской, Замоскворечье и Южнопортовый (7 %, 7 %, 7 % и 8 % соответственно).
При этом, отмечают в компании, с начала года ситуация поменяла знак: если до января стоимость жилья в границах ТТК увеличилась примерно в полтора-два раза, то с конца января цены планомерно снижаются. Так, за последний месяц жильё в пределах «трёшки» подешевело в среднем на 5,5 %. Больше всего цены упали в районе Марьина Роща (на 7,6 %), меньше всего в районе Замоскворечье (на 2,8 %).
Если говорить о «классовых» отличиях, то, подсчитали в «МИЭЛЬ», с марта по июль больше всего подешевели вторичные объекты бизнес-класса — на 3,2 %, за ними на 2,4 % «присел» эконом, и на 2 % снизилась стоимость объектов комфорт-класса. «Во всех сегментах "вторички" отмечается снижение стоимости квартир, – подтверждает тенденцию руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. – Предложения в районе ТТК не являются исключением, хотя они всегда пользуются спросом. Во-первых, из-за непосредственной близости к центру, во-вторых, благодаря развитой инфраструктуре. Это старые, зелёные, обжитые районы с хорошим уровнем жизни». С уровнем жизни всё неплохо, именно поэтому жители центра и ценят своё жильё, а потому стоят до последнего, не снижая уровень его стоимости. Но, видимо, и этот «бастион» пал!
«Принципиальная» пауза
Как и в целом по столичному региону, в рассматриваемой нами локации выросли сроки экспозиции квартир во всех сегментах. Однако произошло это по разным причинам: если покупатели жилья эконом-сегмента в силу текущей финансовой ситуации просто остались без денег, и без скидки квартиру купить им сложно, то по отношению к «элитке» состоятельные покупатели ждут скидок «из принципа». И, естественно, это ожидание влияет на срок экспозиции. «Раньше квартиру эконом-класса можно было продать месяца за два, максимум три, а сегодня этот срок вырос в полтора-два раза, порой и больше», – рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов.
В элитном сегменте сроки экспозиции всегда были дольше, чем в низких категориях жилья, и тут период выбора объекта также увеличился в среднем с 6 до 8 месяцев. Но, уверены эксперты, в кризис во всех сегментах цена играет решающую роль и всё зависит от сговорчивости продавца.
В целом размер скидки в любом сегменте зависит от нескольких факторов, отмечает исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шлёнов. Во-первых, от мотивации продавца, насколько ему важно продать недвижимость и насколько быстро. В случае, если деньги нужны срочно, то собственники могут согласиться и на весьма существенную скидку. Во-вторых, от изначально выставленной цены объекта. Если она выше среднерыночной, то продавец может согласиться на скидку в 10 и даже 20 % при срочной продаже. Если же цена выставлена по нижней планке, то вряд ли стоит говорить о скидке: такие объекты чаще продаются без дисконта. В-третьих, дисконт и его величина также зависят от объёма предложения в каждом конкретном районе. Если рядом продаётся много аналогичных объектов, то продавец охотнее предоставит дисконт. В районах, где предложение очень ограничено, дисконт обычно минимальный.
Интереснее всего рассматривать «скидочную тенденцию» на примере элитного сегмента, где ставки особенно велики. «Срок экспозиции объектов элитного рынка увеличивается, однако, если стоимость объекта на 15-20 % ниже конкурирующих предложений при сравнимых по качеству характеристиках, динамика реализации квартир как на вторичном, так и на первичном рынке довольно высокая. Предложения с дисконтом 30-40 % относительно цены, например, первой половины прошлого года реализуются в течение 2-3 месяцев», – делится впечатлениями последнего полугодия руководитель отдела городских продаж ORDO Group Ольга Тараканова.
Генеральный директор агентства TWEED Ирина Могилатова в скидках видит даже не ценовое падение, а появление справедливых цен. «Цены на старый фонд в Москве долгое время были существенно завышены, из-за чего динамика сделок с новостройками опережала "вторичку". В то время как в конце 2014 года рынок первичной недвижимости переживал ажиотажный спрос, продавцы старого фонда стояли насмерть и бились за каждый доллар, – рассказывает эксперт. – Однако уже нынешней весной ситуация изменилась: продавцы, видимо, устали ждать и начали торговаться, отчего и произошёл разворот рынка в сторону "вторички". И покупатель сразу на это отреагировал!». Ирина Могилатова отмечает: «Если раньше пропорция между первичными и вторичными продажами в элитном сегменте составляла 80 % на 20 %, то сейчас выглядит как 50 % на 50 %. Более того, на вторичном рынке уже попадаются квартиры, которые собственники готовы продавать по цене строящихся объектов. Интересный тренд — появление схем рассрочки на вторичном рынке, чего раньше не было никогда».
Спрос есть, но глубоко
Генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова и вовсе не считает ситуацию на элитном рынке зависящей от экономики, а видит психологические корни проблемы: «Я бы не сказала, что элитный сегмент чувствует себя совсем плохо, но и уверять, что его совсем не затронула история с санкциями и стагнацией в экономике, тоже было бы некорректно. По сравнению с прошлым годом спрос снизился в среднем на 20 % — в разные месяцы картина, конечно, незначительно меняется. Причём причины снижения спроса во многом психологические, нежели обусловленные реальными экономическими изменениями. У многих состоятельных покупателей есть несколько свободных миллионов евро, которые они не против вложить в недвижимость. Но таких клиентов останавливает неопределенность сложившейся ситуации. Как сказал один из наших покупателей: «Совершенно непонятно, что меня ждёт завтра — то ли билет до Лондона в один конец придётся брать, то ли "отпустит" и всё у нас будет замечательно». Понятно, что такое состояние никак не располагает к пополнению коллекции недвижимости. Другая группа покупателей полагает, что рынок ещё не нащупал дна и ожидает дальнейшего понижения цен».
Особенности такой психологии отмечает и директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов: «Покупатели не торопятся расставаться с деньгами в ожидании более привлекательных цен, а продавцы, в свою очередь, не готовы снижать стоимость жилья. Многие собственники, несмотря на повышение курса валют, не стали переводить прежние цены в рубли или корректировать стоимость квартир в сторону уменьшения. Поэтому такие лоты "зависли" и не продаются. И, наоборот, если владельцы готовы снижать цены, покупатель находится очень быстро. Так, после того как наш клиент опустил стоимость квадратного метра с 12 до 7 тыс. долларов, квартира была нашла покупателя за один день».
При этом самыми неликвидными эксперт считает дома в старом жилом фонде (реконструируемые, «сталинки» и т.д.). «Сегодня неликвидные предложения составляют порядка 80 %, это и создает общую картину падения рынка. Интерес к подобным объектам сегодня снизился примерно на 40 %», – полагает Илья Менжунов. О складывающейся судьбе этой части рынка говорит и Ирина Могилатова: «По подсчётам TWEED, на долю старого фонда в центре Москвы приходится примерно 70 % жилья, которое в перспективе будет только дешеветь (если это не уникальный объект вроде «Дома со Львами»)».
Вечером стулья...
Сделки, тем не менее, происходят сейчас, а не в перспективе. «В элитном сегменте спрос поддерживают собственники бизнеса и федеральные чиновники — они не перестали получать большие и очень большие доходы, и сильно экономить на привычном образе жизни не планируют. К тому же госслужащие стали избавляться от зарубежной недвижимости и приобретать апартаменты и особняки в Москве. Поводом послужила нашумевшая история с арестом трёх вилл и особняка бизнесмена Аркадия Ротенберга. Лояльность к московским недвижимым активам подогрел законопроект, который в русле противодействия коррупции и повышения национальной безопасности запрещает госслужащим владение недвижимостью за рубежом. Если такой документ будет принят, то у них будет всего год, чтобы избавиться от зарубежных апартаментов. Поэтому предусмотрительные чиновники уже сейчас избавляются от собственных активов за границей и вкладывают деньги в столичную недвижимость. К тому же в кризис стагнируют одни сферы бизнеса, но начинают развиваться другие, поэтому доля богатых людей во все времена остаётся примерно одинаковой», – напоминает Елизавета Некрасова.
Но богатые люди не были бы богатыми, если бы не считали деньги и не искали выгоды. Так что сегодняшние продажи, как уже говорилось, зависят в основном от дисконта. «Продавцы, которым необходимо "здесь и сейчас" по той или иной причине продать квартиру, готовы предлагать дисконт 30-40 %, а в некоторых случаях 50 %. Тем не менее, порядка 20 % ликвидных лотов — квартиры в недавних новостройках, которые реализуются с меньшим дисконтом», – отмечает Илья Менжуев.
О возможности получить большой дисконт в отдельных случаях говорит и Ирина Могилатова: «В некоторых сделках со вторичной недвижимостью цены корректируются до 40 %. Есть примеры, когда в знаковых домах Остоженки квартиры продавались ниже стоимости покупки. Но это, скорее, "экстраслучаи", а не правило». В среднем же по элитному рынку, скидка составляет 15-20 %, говорят эксперты, Но даже с вроде бы разумной скидкой продавать готовы не все.
«Сегодня продавцы готовы предлагать существенные скидки, если им срочно нужны наличные деньги. В остальных случаях они занимают выжидательную позицию в надежде, что ситуация на рынке изменится к лучшему или найдётся клиент, которого устроит цена. Кроме того, люди понимают, что недвижимость в нынешних условиях — самая лучшая валюта, потому и не торопятся "за дёшево" её продавать», – подчёркивает Илья Менжунов. В то же время, отмечает он, собственники массово снимали объекты с продаж, когда ситуация на рынке менялась практически каждый день и спрогнозировать что-либо даже на ближайшую перспективу было сложно. Сегодня такого явления не наблюдается. И значительная часть объектов, снятых с продаж в то время, вновь появилась на рынке.
Есть и те, кто не готов к финансовому поражению. «В редких случаях продавец может снять квартиру с продажи. Чаще всего, если морально он не может смириться с реальностью по ценообразованию сегодня, то принимает решение о сдаче квартиры в аренду, пусть и по цене намного ниже, чем до кризиса», – видит позицию собственник а Ольга Тараканова. Но в целом она согласна с коллегами: большинство продавцов готовы давать скидки, лишь бы реализовать объект.
И не только скидки, но и различные бонусы. «Один из наших покупателей представил список недостающей мебели, которая ему нужна в понравившейся квартире и настоял, чтобы собственники взяли на себя её покупку, доставку и установку, – рассказывает Елизавета Некрасова. – Денежные траты покупатель потом возместил, но доставил немало неожиданных хлопот, учитывая, что пару аксессуаров надо было заказать и доставить из Италии. Иногда доходит до курьёзов, когда люди, согласные платить миллионы евро, в течение часа торгуются, кто будет платить две тысячи рублей за аренду ячейки в банке».
Естественно, в эконом-сегменте таких требований нет, но там свои «заморочки», что только подтверждает: в «большом центре» столицы представлен «весь мир в миниатюре.