1 сентября не только начало учебного года, но и время подводить итоги августа. Август для нашей страны нередко бывает чёрным. Последний месяц лета зачастую оказывался на первом месте по числу тяжёлых событий. Август 2015, к счастью, прошёл без катастроф, но подтвердил свою способность доставлять неприятности — рубль падал, причём значительно.
Итак, от августа в России ничего хорошего не ждут, потому что месяц несчастливый, и история это подтверждает. 1 августа 1914 года Россия вступила в Первую мировую войну. 8 августа 1945 года началась советско-японская война. 21 августа 1991 года вошло в историю как Путч ГКЧП. 17 августа 1998 разразился августовский кризис, и мы впервые услышали загадочное слово «дефолт». 12 августа 2000 года затонул «Курск». Одним словом, последний летний месяц в России стараются пережить, а после уже выдохнуть с облегчением. Август 2015 года отличился лишь падением национальной валюты.
Плакали наши денежки
Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have, напоминает, что в августе был свой «чёрный» понедельник на китайской бирже: 24 августа индекс Shanghai Composite за один день обрушился на 8,5 %, потянув за собой не только валюты сырьевых и развивающихся экономик, но и индексы Европейских стран и США. Индекс РТР просел на 6 %, сырьевой индекс Bloomberg — до минимума с 1999 года, а цены на нефть марки Brent впервые с 2009 года опустились ниже 43 долларов. Безусловно, на фондовых рынках была паника, однако на рынок недвижимости это оказало неоднозначное влияние.
С одной стороны, как отмечает Константин Бредников, аналитик федеральной риэлторской компании «Этажи», рост курса доллара обычно приводит к активизации покупательской способности: «Когда курс растёт, население видит обесценивание рублёвых активов и стремится вложить деньги в недвижимость, как в наиболее надёжный и стабильный источник сохранения средств». И такой всплеск покупательской активности был зафиксирован компанией «НДВ-Недвижимость». Первый заместитель генерального директора компании Яна Сосорева рассказывает: «Ближе к концу месяца доллар достиг отметки в 70 рублей, и такой стремительный рост побудил граждан, у которых есть сбережения в валюте, воспользоваться ситуацией и перевести свои накопления в недвижимость. В прошедшие выходные число посещений наших офисов продаж выросло на 50 %». Но Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family, всё же отмечает, что этот спрос не сопоставим с тем, что испытал рынок недвижимости в декабре 2014 года.
С другой стороны, покупать-то уже особенно и некому, уровень благосостояния населения упал в разы за этот год. Если верить Росстату, то доходы москвичей за год снизился на 9,2 %, но реальное положение может быть ещё хуже, чем отражено в официальной статистике.
Кроме того, на этом фоне многие покупатели, по мнению Дмитрия Халина, управляющего партнёра IntermarkSavills, рассуждают следующим образом: зачем покупать сейчас квартиру, которая вряд ли подорожает, когда можно купить валюту и хорошо заработать на росте курса буквально за считанные дни. После этого уже можно будет подумать и о покупке квартиры, хотя с этим сейчас всё же не спешат. Многие ожидают дальнейшего ослабления рубля, которое откроет возможность купить недвижимость ещё выгоднее.
В итоге общая действительность рынка говорит, что покупательская активность на фоне дальнейшего быстротечного ослабления рубля снизилась. Вартан Ламин, управляющий партнёр агентства недвижимости SPENCER ESTATE, убеждён, что такое падение было шоком, разрушившим хоть как-то устоявшиеся представления о ценах: «Продавцы и арендодатели с ужасом считают убытки, сравнивая, в какой валюте они больше. Сбитые с толку покупатели и арендаторы явно ждут, не подешевеет ли ещё. Откладываются уже подготовленные сделки, риэлторы, как манны небесной ждавшие сезона, несут лишь убытки».
Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP, также отмечает, что в результате обвала настроение покупателей после умеренно позитивного снова вернулось к негативному: «Девелоперы отмечают "сжатие" отложенного спроса, а также уменьшение числа ипотечных сделок, поскольку на принятие решений ипотечников очень сильно влияют царящие на рынке настроения».
Елизавета Некрасова добавляет, что в такой ситуации не стоит ставить и на инвесторов, которые не принимают скоропалительных решений, хотя пока ещё остались клиенты, получающие доход в валюте или сохранившие свои накопления, и для них сейчас идеальное время покупать. В любой случае эксперт уверен, что дорогие квартиры и апартаменты, в отличии от валюты и ценных бумаг, не тот рынок, где в моменты кризиса все за считанные дни разоряются или зарабатывают миллиардные состояния.
Такая сильная волатильность валют в августе аукнется лишь через два-три года: если сейчас объёмы инвестиций и привлечённых на реализацию новых проектов кредитов сократятся, мы столкнёмся с дефицитом нового предложения. Константин Бредников согласен с такими рыночными перспективами: цены на строительные материалы будут расти, а это в итоге снизит уровень доходности строительства. В результате произойдёт отсрочка вывода на рынок новых объектов. Кроме того, Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», обращает внимание, что себестоимость строительства из-за роста доллара увеличилась, поэтому в ближайшей перспективе стоит рассчитывать не на снижение, а наоборот, на рост цен. Однако вряд ли стоит ожидать повторения сценария конца прошлого года. Все же ситуация сегодня более стабильна, да и падение реальных доходов населения не позволит прибавить к цене «квадрата» до 10-20 %, как это было в декабре 2014 года в некоторых жилых комплексах.
Если рассматривать другие мировые события, способные повлиять на рынок российской недвижимости, то Роман Ткаченко, глава представительства холдинга RD Group в России, однозначно называет снятие международных санкций с Ирана, что приведёт к росту инвестиций в эту страну: «По некоторым оценкам фондовый рынок Ирана с населением около 77 млн человек только в первый год может привлечь инвестиции на 1 млрд долларов. На этом фоне интерес к России несколько спадёт, как следствие инвесторы сократят своё присутствие в нашей стране. В связи с уменьшением активности иностранных инвесторов снизится потребность в услугах аудиторских и юридических компаний, что негативно отразится на темпах развития офисного рынка и заполняемости вакантных площадей».
Не вешать нос
Стоит отметить, что были в августе и другие события, влияющие на рынок недвижимости. Во-первых, как отмечает Дмитрий Котровский, партнёр девелоперской компании «Химки Групп», возможно отмена ГПЗУ (градостроительных планов земельного участка) как основного документа, на основе которого девелоперы получают разрешения на строительство. Именно в августе Минстрой напомнил, что планирует сделать генеральный план основным документом, на основании которого будут осуществляться все стройки. Эта инициатива затронет не только Москву и Подмосковье, но и регионы, в конечном итоге это положительно скажется на развитии всех городов. «Возможно, это увеличит сроки согласования проектов, остановит некоторые уже запланированные стройки, скажется на объёмах строительства, но в долгосрочной перспективе вдумчивое градостроительное планирование будет на пользу и девелоперам, и жителям. Такой подход не преследует цели ограничить возведение квадратных метров, а, наоборот, призван решать возможные транспортные проблемы и создавать районы, удобные для проживания, в которых в достаточном количестве будет и социальной, и бытовой инфраструктуры», – разъясняет Дмитрий Котровский.
Во-вторых, в августе была и приятная новость, о которой вспомнила Елизавета Некрасова: планируемая отмена сорока бюрократических процедур для застройщика. К концу 2016 года вместо 134 справок и согласований должно остаться 94. При стабильном рынке это однозначно бы облегчило жизнь девелоперам и повысило бы их активность, но в текущей обстановке долгосрочные прогнозы просто невозможны.
Мы пережили август, а дальше, согласно традиции, всё должно быть несколько легче.