Бюллетень недвижимости. Ключевая ставка Центробанка: что будет с рынком недвижимости
Банк России с 16 декабря 2014 года повысил ключевую ставку с 10,5% до 17% годовых. Возросшие проценты в итоге увеличат ставки по выдаваемым населению кредитам, в том числе и ипотечным, возрастет и стоимость производимых в стране товаров и т. д. Каким образом все это скажется на рынке недвижимости в России?
Профессор Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова
Геннадий Стерник:
– Говоря о последних событиях в банковской сфере и их влиянии на рынок недвижимости, необходимо понимать, является ли решение об увеличении ключевой ставки кратковременной мерой, способной остановить валютные спекуляции, либо все-таки частью долгосрочной финансовой политики. Об этом, а также о том, насколько предпринятые прошедшей ночью экстренные шаги окажутся эффективными, мы в ближайшее время узнаем.
Осенью в интервью вашему изданию я озвучил прогнозный сценарий ситуации на рынке недвижимости. В соответствии с ним в 2015-2016 годах рынок жилья будет пребывать в состоянии стагнации, после чего перейдет к рецессии, и лишь к 2019 году – к уверенному восстановлению.
Тогда, до начала лихорадки на валютных фронтах, многие мои оппоненты сочли данный прогноз чересчур пессимистичным. Сейчас же он кажется им слишком оптимистичным. Однако на сегодняшний день у меня нет оснований для сколь-нибудь значительных корректировок данного прогноза. Действительно, в 2014 году рынок пережил два момента оживления – весной и осенью – но в конечном итоге, после них наступали периоды симметричных спадов. Отбросив страсти и эмоции и подведя итоги 2014 года, скорее всего, на вторичном рынке жилья в дальнейшем мы увидим картину унылой стагнации с ростом цен на 5%. К кризису нужно готовиться, но кризис – это время возможностей. При этом в течение ближайших лет нас ждет сложный период, когда представителям бизнеса следует экономить ресурсы, оптимизировать расходы, не распыляться на рискованные проекты.
Директор по связям с инвесторами «Группы ЛСР»
Юрий Ильин:
– В текущих условиях влияние ключевой ставки Центрального банка РФ на стоимость жилья неочевидно. Допускаю, что из-за решения поднять ключевую ставку до 17% стоимость квадратных метров в следующем году может вырасти сверх прогнозируемых нами 2-3%.
Понятно, что решение ЦБ скажется на рынке ипотечного кредитования далеко не самым лучшим образом. Рост ставок может скорректировать стоимость жилья, но этот сценарий реализуется лишь в случае значительного уменьшения спроса на недвижимость. Впрочем, жилье остается самым надежным инструментом для сохранения денег, поэтому в складывающихся условиях спрос на него, скорее всего, останется на приемлемом уровне.
Профессор Европейского университета в Санкт-Петербурге
Дмитрий Травин:
– Решение Центробанка нельзя назвать радикальным. Оно, по моему мнению, не приведет к обрушению экономики страны. Но это, безусловно, сигнал всем, что займов теперь будет выдаваться гораздо меньше. Центробанку пришлось ради спасения рубля пожертвовать развитием бизнеса. Такой подход не может не сказаться на всех отраслях, а особенно на столь «кредитозависимой», как жилое строительство.
Нормального развития экономики в сегодняшних реалиях ждать не приходится, но падение началось не сегодня и не вчера, а гораздо раньше.
Руководитель компании Л1
Павел Андреев:
– Повышение ключевой ставки неизбежно скажется на стоимости ипотечных кредитов. Рост ставок можно наблюдать уже сейчас, и эта тенденция будет продолжаться. Гражданам, которые планируют приобрести жилье для собственного проживания на заемные средства, придется отложить покупку до лучших времен. Очевидно, что темпы продаж замедлятся, а это неизбежно приведет к росту отложенного спроса.
Альтернативой ипотеке может стать разве что рассрочка. В нынешней ситуации застройщикам придется гораздо активнее развивать этот механизм приобретения новостроек.
Генеральный директор компании «УНИСТО-Петросталь»
Арсений Васильев:
– К сожалению, заместить ипотеку той же рассрочкой мы в полной мере не можем. Разумеется, получить проектное финансирование при такой ставке тоже будет затруднительно. Это касается не только строительства, но и всего производства в целом.
Я очень надеюсь, что власти предпримут срочные меры для поддержки отрасли, в которой занято около четверти всего работоспособного населения страны.
Руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема»
Марина Агеева:
– Ипотечный рынок теперь будет сворачиваться удвоенными темпами. Банки не будут давать «дешевые» кредиты, а заемщики брать ипотеку под 25-30% годовых. Заменять же жилищные кредиты рассрочкой девелоперам будет совершенно невыгодно.
Мы понимаем, что деньги, полученные в рассрочку, за год потеряют покупательную способность. Не прогнозируемо, насколько. Думаю, что до февраля мы ничего предпринимать не будем. Далее посмотрим, как будет развиваться ситуация.
Руководитель Ипотечного центра ФСК «Лидер»
Павел Тимошенко:
– Коммерческие банки в ближайшее время будут вынуждены повысить ставки по потребительским и ипотечным кредитам, а также увеличить сумму первоначального взноса по кредиту.
По неофициальным данным ряд банков уже приостановили выдачу ипотечных кредитов, чтобы взять паузу и понять, как дальше вести себя с заемщиками.
Увеличение ключевой ставки приведет и к удорожанию кредитования для застройщиков, привлекающих кредитные средства под реализацию своих проектов, что отразится на стоимости квадратного метра для конечного покупателя.
Генеральный директор бюро элитной недвижимости Must HaveЕлизавета Некрасова:
– Еще когда курс доллара не превысил планку в 50 рублей за доллар, в элитном сегменте на треть снизилось количество клиентов, интересующихся недвижимостью с целью сохранения средств. Сейчас, ввиду совершенно непредсказуемой обстановки на финансовом и валютном рынке, многие продавцы снимают объекты с продажи, на рынке остаются лишь те, кому в силу обстоятельств крайне необходимо закрыть сделку.
Генеральный директор «Санкт-Петербургского центра доступного жилья»
Владислав Назаров:
– Процентные ставки по ипотеке, конечно, расти будут, но в ближайшие месяцы до 17%, то есть размера ключевой ставки, не дорастут. Соответственно, ипотечные кредиты потеряют для граждан привлекательность. И доля
инвестиционных сделокс привлечением ипотеки существенно снизится.
Но всегда останутся люди, в силу жизненных обстоятельств вынужденные брать жилищные кредиты независимо от размера ставок. Поэтому полной остановки ипотечного рынка не произойдет.
Резюме
Ключевая ставка – это процентная ставка, по которой Банк России выдает кредиты коммерческим банкам сроком на одну неделю, и одновременно та ставка, по которой регулятор готов принимать от банков на депозиты денежные средства на тот же срок. С помощью увеличения ключевой ставки Центробанк рассчитывает сделать невыгодным для банков приобретение валюты на полученные кредиты. Отметим, что, пойдя на кардинальное увеличение ставки, Банк России повторил маневр турецкого Центробанка. Тот также для противодействия инфляции в начале 2014 года повысил ключевую ставку с 4,5% до 10%. Но, как только лира немного укрепилась, снизил до уровня в 8,25%. Будем надеяться, что предпринятые Банком России шаги также носят временный характер.
