Сейчас рынок покупателя и он во многом может диктовать свои правила. Если до кризиса, вызванного санкциями, купить элитную квартиру по цене ниже одного миллиона было нереально, то сейчас есть возможность найти варианты от $700 тыс. Конечно, нужно понимать, что это не будет клубный особняк на золотой миле с видом на Храм Христа Спасителя и соседями федеральными чиновниками. Однако предложения до миллиона есть, их не очень много, поэтому такие адреса нужно обязательно знать. Это новые комплексы Балчуг Viewpointи БалчугResidence рядом с Кремлем, PalazzoImperiale, «Полянка, 44» и «Театральный Дом».

Гораздо больше вариантов предлагается в сегменте premium – это самые дорогие предложения бизнес-класса. До одного миллиона долларов можно выбрать квартиры в жилых комплексах «Садовые Кварталы», «Литератор», «Сады Пекина», «Рахманинов», «Звонарский»,«Резиденция Монэ», «Итальянские Кварталы», «Воробьев Дом», «Советникъ», «Гороховский, 12», CapitalHouse.

Любители промышленной романтики могут приобрести до 1 миллиона лофты в проектах «РассветLoftStudio», WineHouse, DepreLoft, ClerkenwellHouse, ArtResidence. Хорошие предложения для занятых бизнесменов – апартаменты в ММДЦ «Москва Сити» в комплексах «Город Столиц», ImperiaTower,IQ-Квартал, «Око», «Меркурий Сити», «Федерация».

На самом деле, несмотря на наши прочные ассоциации с тем, что именно наличие $1 млн обеспечивает билет в роскошную жизнь, эта сумма, особенно учитывая нынешнюю ситуацию с курсами, уже не является минимальным порогом вхождения в сегмент элитного жилья.

В настоящий момент на рынке представлено достаточно проектов, где цена элитной квартиры ниже, но это никак не отражается на качестве и соответствии проектов заявленному классу.

Среди таких проектов – комплекс апартаментов «Сады Пекина» прямо на Садовом кольце, на улице Большая Садовая, 5, где апартаменты площадью до 113 кв.м. вполне укладываются в оговоренную сумму, а порядок цен в проекте начинается от 25 млн рублей. В элитном жилом комплексе «Садовые кварталы» в Хамовниках стоимость квартир начинается от этой же отметки, в диапазоне до 60 млн рублей здесь можно приобрести 1-но или 2-х комнатную квартиру, причем как готовую, так и на этапе строительства. В ЖК «Алые Паруса» на улице Авиационная минимальная цена квартиры – 30 млн рублей.

Варианты жилья стоимостью до $1 млн можно также найти в жилых комплексах «Долина Сетунь» (пересечение Мосфильмовской и Минской улиц), SmolenskydeLuxe (1-й Смоленский переулок), «Театральный дом» на Поварской.

В проектах премиум-класса на этапе строительства стоимость квартир начинается от 15-20 млн рублей, это, в том числе, проект нашей компании «Дыхание» на Дмитровском шоссе, жилой квартал RedSide на Пресне, ЖК «Воробъев дом» на Воробьевском шоссе.

Марк, здравствуйте! По нынешнему курсу миллион долларов – это примерно 60 миллионов рублей. «Билет» в элитный сегмент стоит дешевле. У нас, например, целых три комплекса премиум-класса: ЖК «Садовые кварталы», комплекса элитарных клубных особняков BalchugResidence и комплекса элитарных апарт-резиденций BalchugViewpoint. В каждом из них можно купить стометровую квартиру или резиденцию примерно за 45 млн рублей, то есть примерно за $750 тыс.

Конечно, есть предложения и дороже, цены на наши объекты для элитного сегмента вполне доступны, если так можно выразиться. Но по схожим ценам квартиры и апартаменты в своих элитных объектах продают и другие застройщики.

Светлана, добрый день! Прямого и существенного урезания цен быть не может – во всяком случае, у надежных застройщиков. Проектное финансирование от банков часто получается на условиях, что цена метра не может быть ниже определенной величины, и маржа застройщика совсем небольшая. Больше того, мы ожидаем, что до конца года цены вырастут на уровне инфляции – на 5-7%. А вот акции устраивают все застройщики, чтобы стимулировать спрос, это нормальная практика.

Все сказанное касается рынка в целом, а не только элитного сегмента. Его отличие только в том, что спрос на него относительно других сегментов стабилен и в кризисные, и в спокойные годы.

Однозначного тренда на понижения цен сейчас нет. Да, в большинстве проектов цены стоят на месте или понемногу снижаются, чтобы поддержать спрос. Например, было снижение цен в комплексах «Литератор», «Рассвет LoftStudio», «Пречистенка, 13». Однако в ряде проектов, например, в KnightsbridgePrivatePark, «Садовых Кварталах», несмотря на кризис, цены растут – это происходит как из-за повышения стадии готовности, так и вследствие инфляции, роста стоимости и сложности получения заемных денег. Как правило, цены понижают на высокой стадии готовности, когда почти все квартиры проданы и нужно реализовать последние предложения, либо остались нераспроданными многокомнатные квартиры с большим бюджетом покупки.

Рассматривая варианты со снижением цен нужно быть внимательным: часто девелоперы скидки дают на неликвидные варианты – с плохим видом, неудачной планировкой и т.д.Лучшее время купить квартиру по акции - лето и в преддверии Нового Года. Покупателям стоит помнить, чтоесли вы приходите с живыми деньгами и готовы оплатить полную стоимость квартиры, почти все застройщики дадут вам скидку 10-15%, а в отдельных случаях и до 25% от цены по прайсу.

Светлана, добрый день. О явном тренде на снижение цен в элитном сегменте говорить преждевременно. Разного рода акции и скидки на рынке присутствуют всегда, это часть процесса продаж. Разовые акции и дисконты на ограниченный пул квартир позволяют заявить о своем проекте интересным предложением, выделить его среди других жилых комплексов. Летом всегда идет снижение покупательской активности, в том числе и на элитном рынке – многие заняты отпусками, каникулами детей. Для поддержания летнего спроса застройщики могут заявить о периоде акций, 5-10% скидки в сегодняшних условиях – вполне рыночное предложение. Настораживать должны громкие дисконты от 15-20% на крупные пулы квартир, это уже повод задуматься, что может быть завуалировано столь ощутимой скидкой.

Покупатели самых дорогих апартаментов и пентхаусов – это люди, у которых даже в кризис пачки долларов тоньше не становятся. Если клиент покупает апартаменты за $10 млн., понятно, что эти $10 млн. у него далеко не последние. Федеральные чиновники, топ-менеджеры и собственники крупного бизнеса не перестали получать доходы и экономить на привычном образе жизни не планируют. В кризис стагнируют одни сферы бизнеса, но начинают развиваться другие, поэтому общее количество состоятельных людей во все времена остается примерно одинаковым. Дорогую недвижимость покупают как для проживания, так и для сохранения средств, для сдачи в аренду, для подрастающих детей и внуков. У богатых людей дети точно также женятся и становятся родителями - им требуются новые квартиры.

Дорогие столичные квартиры приобретают состоятельные покупатели из главных нефтедобывающих районов - Татарстана, Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов, Красноярского Края и Иркутской области.

Спрос также поддерживается за счет прихода на московский рынок государственных чиновников. Избавляться от зарубежной недвижимости российские госслужащие начали еще в конце 2014 года после нашумевшей истории с арестом трех виллна Сардинии и дома в Витербо Аркадия Ротенберга. А в конце июня в Госдуму внесли законопроект, который для противодействия коррупции и повышения национальной безопасности запрещает госслужащим владение недвижимостью за рубежом. Если он будет принят, то у них будет всего год, чтобы избавиться от зарубежных вилл и апартаментов. Поэтому предусмотрительные чиновники уже сейчас избавляются от зарубежных недвижимых активов и вкладывают деньги в столичную элитную недвижимость.

Мария, спрос на элитную недвижимость колеблется куда меньше, чем в других сегментах. Он по понятным причинам мало зависит от ставок по ипотеке, да и сам рынок специфичен: клиентов по сравнению с дешевыми сегментами там в разы меньше, зато все это, как правило, обеспеченные люди, планирующие подобные покупки «вдолгую». Элитный сегмент вообще самый предсказуемый – во всяком случае, пока все наши прогнозы по динамике спроса, которые мы делали для себя в конце прошлого года, сбылись довольно точно.

Мой совет – продавать сейчас. Вторичная недвижимость – это не квартира в новостройке, которая дорожает с каждойпарой возведенных этажей. В ближайшие 1-2 года оснований для роста цен на вторичном рынке я не вижу. Если верить последнему отчету Минэкономразвития, Москва и Московская область стали лидерами по падению  промышленного производства: на 12,8% и 13,3% за Iполугодие 2015 соответственно. Продолжается снижение в обрабатывающих отраслях и сфере услуг, сокращается количество рабочих мест и реальные доходы населения. Объемы иностранных инвестиций будут продолжать падать, так как это длительный и инерционный процесс. Не очень хорошо себя чувствует банковская сфера из-за ограничения доступа к дешевым долгосрочным кредитам и роста количества просроченных долгов. Надеяться на рост спроса в такой ситуации не приходится, прохождение дна и восстановление рынка прогнозировать в сложившихся условиях невозможно, поэтому лучше заняться поиском покупателя уже сейчас. 

Павел, здравствуйте! Вторичный рынок сейчас и правда чувствует себя неважно по сравнению с первичкой – в том смысле что спрос там заметно снизился, а значит и цены тоже. Продавать сегодня не очень выгодно. Так что если Вы готовы подождать лучших времен – которые наступят довольно скоро, наш рынок цикличен – то лучше подождать.

Для начала все же хотелось бы разобраться с терминологией и во избежание дальнейших вопросов расставить все точки над «i» – наш новый проект «Дыхание», который мы начали строить на Дмитровском шоссе, это премиум-класс. По существующей на сегодняшний день классификации, премиум-класс причисляют к элитному сегменту.

Локация участка, на котором сейчас идет строительство дома «Дыхание» – это 7 минут на автомобиле до Садового кольца, 250 гектар Лесной опытной дачи Тимирязевской академии в 10 минутах ходьбы, парк «Дубки» буквально через дорогу. Подобное окружение в сочетании с инженерными характеристиками, заложенными в проект, привлечением к работе над ним дизайнерского бюро с мировым именем формируют полноценный объект премиум-класса.

То, что наш новый проект вышел именно в этой нише не случайность и не импульсивное решение.

Во-первых, у нас уже есть успешный опыт работы в дорогих сегментах, в частности в бизнес-классе, причем как на городском, так и на загородном рынке.

Во-вторых, мы на рынке уже 10 лет и за этот период накоплен весомый опыт в строительстве, понимание того, какие требования к жилью такого уровня предъявляют покупатели.

Как любая стремящаяся к дальнейшему росту и развитию компания, ФСК Лидер готова осваивать новые ниши, это стимулирует к повышению профессионализма, дает возможность «подтягивать» качественный уровень и более привычных для компании сегментов.

С начала 2015 года рынок элитных новостроек Центрального Административного округа Москвы пополнился Домом в Щетининском переулке (Щетининский переулок, 4/2), Клубным домом на Сретенке (Даев переулок, 19), жилым комплексом Classico (Олимпийский проспект, 10), Клубным домом «Рахманинов» (Малый Кисловский переулок, 3), проектом «Резиденция на Всеволожском» (Всеволожский переулок, вл. 5).

Что касается проектов на перспективу, то здесь следует отметить площадки в Большом Тишинском, Вознесенском, Серебряническом переулках.

В первом полугодии 2015 на рынок вышло четыре новых элитных проекта. Это«Резиденция на Всеволожском», «Рахманинов», PalazzoImperiale и «Звонарский». На мой взгляд, самый интересный проект из последних вышедших на рынок – это «Резиденция на Всеволожском».  

Покупатели элитных квартир на вторичном рынке, безусловно, есть. В противном случае компании, работающие в элитном сегменте, уже бы закрылись. Однако работать с покупателями сейчас сложнее, чем в 2011-2013 годах. Это финансово грамотные люди, они прекрасно понимают, что в период снижения спроса они имеют возможность диктовать условия. Поэтому собственникам квартир нужно быть готовыми к торгу, к дополнительным условиям относительно способов и сроков оплаты. Тем не менее, это вовсе не означает, что квартиру стоимостью $5 млн. вы должны отдавать за полцены – профессиональный брокер всегда представит объект продавца в лучшем свете и добьется оптимальной для собственника цены. 

Олег, спрос на элитный сегмент самый стабильный, это относится и к вторичному рынку. Другое дело, что предложения там сейчас не очень много – вторичный рынок «просел» сильнее первичного, выгодно продать квартиру стало сложнее. Люди это понимают и не торопятся с продажей до лучших времен.

Михаил, оценщики, конечно, смотрят на среднерыночную стоимость объекта, и притом текущую. Но на оценку влияют и другие факторы – наличие аналогичных предложений в данном доме и локации, сроки экспозиции аналогичных квартир, за какой срок продавец планирует продать квартиру и др. Другое дело, что при продаже квартиры покупатель будет смотреть только на рыночную ситуацию, и Ваша оценка не убедит его переплатить.

Средние рыночные цены, безусловно, окажут влияние на оценку вашей квартиры. В отчете оценщик обязательно указывает динамику цен за месяц, квартал, полгода и год, и эти данные не могут не повлиять на оценочную стоимость. Также в отчете будет указана динамика цен на квартиры в домах аналогичного уровня по соседству. Однако это вовсе не повод ожидать заниженной стоимости. Если оценщик хорошо ориентируется на рынке недвижимости, то ваша квартира будет оценена вполне адекватно, в соответствии с уровнем спроса и ценами в вашем районе. К сожалению, встречаются недобросовестные оценщики, которые намеренно занижают стоимость недвижимости. Однако это совсем другая история, по большей части такие случаи относятся к судебным процессам, когда выводят общее имущество из-под раздела, инициируют банкротство компаний и т.д.   

Дмитрий, добрый день! Пока повышения цен не планируется. Но если оно и будет, то в пределах роста инфляции – на 5-7% до конца года.

Наиболее достойная альтернатива Рублевскому шоссе – Новорижское. Самые интересные проекты на этом направлении – «Резиденция Рублево», ChateauSouverain, «Монтевиль», «Павлово», «Резиденция Бенилюкс», «Никольская Слобода», MilleniumPark, «Мэдисон Парк», «Гринфилд», «Княжье Озеро». Перед кризисом на этом направлении довольно активно развивалась инфраструктура: торговые комплексы, спортивные и SPA-центры. Рядом с поселком «Павлово» находится одна из самых престижных частных школ – Павловская гимназия. Конечно, на Новой Риге пока еще нет такого количества дорогих бутиков, как в BarvikhaLuxaryVillage. Однако в бутики люди ходят не каждый день, а ездить на работу нужно ежедневно. В части транспортной доступности Новорижское направление заметно выигрывает: многополосная скоростная трасса без единого светофора доходит до улицы 1905 года, разрешенная скорость – до 110 километров в час, то есть доехать из пригорода до центра Москвы можно за 20 минут. На Рублевском шоссе по одной полосе движения в каждую сторону, городские светофоры начинаются почти сразу после пересечения МКАД, к тому же трассу часто перекрывают из-за президентского кортежа.

Помимо загородных домов покупатели проявляют интерес к таунхаусам и малоэтажным загородным комплексам, которые расположены не далее 15 километров от МКАД и выполняют функцию «первого дома».

Я считаю, что после выхода из кризиса хороший потенциал есть у Минского, Калужского и Сколковского направлений. Однако сейчас разрыв в статусе и комфорте проживания по сравнению с Рублевским и Новорижским шоссе выражено очень ярко.

Рублево-Успенское шоссе – это традиционное направление элитного загородного рынка. 15 лет назад у Рублевского шоссе в принципе не было конкурентов, но начиная с середины 2000-х, активное строительство элитных коттеджных поселков развернулось вдоль соседнего Новорижского шоссе, которое в короткие сроки заметно потеснило Рублевку, опередив ее по скоростным характеристикам, уровню развития инженерии и инфраструктуры.

Сегодня элитный сегмент загородного рынка переживает не самое лучшее время, спрос на действительно помпезные, поражающие размером и уровнем отделки особняки заметно снизился, дисконт на подобные объекты доходит до нескольких миллионов долларов. В таких условиях Новорижское шоссе по-прежнему находится в более выигрышном положении нежели Рублево-Успенская трасса, поскольку здесь больше предложений, отвечающих нынешним требованиям покупателей – с соответствующим сегменту уровнем качества, но меньшей площади, без планировочных излишек.

Если выбор элитных особняков за пределами МКАД в целом, и на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе в частности, более чем широкий, то в части городской недвижимости все с точностью наоборот. Элитные квартиры можно найти в малоэтажных комплексах той же Рублевки или Новой Риги, но в последнее время активная стройка развернулась в окрестностях Сколковского шоссе. Пока, правда, жилые комплексы данной локации тяготеют к бизнес-классу, но в перспективе, по мере развития самого инновационного центра, у данного направления есть предпосылки для появления и более дорогих форматов.

На территориях бывших промзон строятся не только монолитные многоэтажки комфорт-класса. Достаточно вспомнить, что на месте бывшего хлебозавода №6 завершается строительство одного из самых престижных и дорогих жилых комплексов столицы - KnightsbridgePrivatePark, на территории экспериментального завода напитков «Хамовники» - жилого комплекса класса premium «Литератор».

Сейчас самое масштабное строительство развернулось в промзоне «ЗиЛ», девелоперами озвучены смелые планы возвести на 300 гектарах 4,5 млн. квадратных метров недвижимости, из которых 900 тыс. квадратных метров придется на жилые комплексы и апартаменты бизнес-класса. Строить бюджетный эконом в пяти километрах от Кремля на набережной Москвы-реки никто не будет – слишком много инвестиций требуется в вывод земельных участков из «промышленной» категории, снос, рекультивацию почвы, вывоз грязного грунта, обеспечение инженерной инфраструктуры и подключение к центральным коммуникациям.

Жилые комплексы бизнес-класса и premium будут возведены на месте Экспериментального завода полимерных материалов на Бережковской набережной, на территории Бадаевского пивзавода и фабрики Сакко и Ванцетти на набережной Тараса Шевченко, перспективны для высококачественного жилья промзоны «Завод им. Казакова» и «Улица Правды».

Бюджетные дома могут появиться только в промзонах рядом с МКАД, таких как «Бирюлёво», «Чертаново», «Калошино» и т.п.

Наталья, здравствуйте! Класс жилья зависит в том числе и от локации – то есть расположения комплекса. Насколько я понимаю, ни одна промзона из тех, чье развитие может начаться в обозримом будущем, не подходит для строительства элитного жилья именно по этому показателю – они все находятся за ТТК. Плюс к этому любая промзона за пределами третьего кольца – это всегда огромная территория, а элитное жилье требует хотя бы относительной камерности. Я думаю, что жилье, которое появится в результате комплексного освоения «промок», будет относиться к эконом- и комфорт-классу, в крайнем случае – к нижней границе бизнес-класса.

Здравствуйте! Да, примеры отдельных кварталов жилья, относящихся к элитному сегменту, на месте промзон уже есть – это, в частности, ЖК «Садовые кварталы» и ЖК «Литератор» в Хамовниках, проекты лофтов и апартаментов в Замоскворечье – WineHouse, «Кадашевские палаты».

Сейчас идет освоение промзоны «Нагатинский затон», где будет построена недвижимость не только комфорт-, но и бизнес-класса. Исходя из местоположения, ожидается появление премиальной недвижимости на Симоновской набережной, где компания ОПИН планирует реконструировать стадион им. Стрельцова и прилегающую к нему территорию нефтебазы.

Здравствуйте!

Проект жилого дома «Дыхание» зарождался не один день, и даже не один год. Для нас было важно сделать проект ярким, запоминающимся, современным, поэтому к его разработке мы отнеслись очень внимательно. Ведь за 10 лет работы и ежедневного общения с огромным количеством людей – клиентами, партнерами, инвесторами мы получили уникальный опыт и понимание нужд покупателей не только жилья массового сегмента, но и более высоких потребительских классов и нам есть что им предложить.

Сегодня рынку для качественного скачка в развитии нужны и качественные проекты.Люди по-прежнему создают семьи, планируют детей, стремятся улучшить свои жилищные условия, и в свете этого рассматривают спокойные московские районы со сформированной жилой средой, окружением, инфраструктурой. Именно такой продукт мы и предложили.

Кроме того, работа в премиум-сегменте для нас – это еще один из способов диверсифицировать бизнес, расширить аудиторию наших клиентов, занять новую нишу и укрепить позиции компании на рынке.

Надежда, здравствуйте! Сейчас наблюдается тенденция более компактной «нарезки» квартир. Покупатели недвижимости любого класса (и элитного в том числе) все меньше готовы платить за «лишние» метры. Если у человека много габаритных вещей, он сегодня скорее купит кладовую по совсем другой цене за метр. Удешевлять проекты за счет их качества никто из уважающих себя застройщиков, я думаю, не будет.

Надежда, добрый день. Об удешевлении проектов можно говорить лишь в привязке к тому, что начиная с 2008-2009 г.г. в среде покупателей, в том числе и покупателей элитного жилья, произошла заметная «переоценка ценностей». Как я уже отмечал, сегодня даже люди с очень высоким уровнем дохода отказываются от излишек площадей, единственная задача которых сводится к подтверждению статуса владельца и самого объекта как такового. А там, где уменьшаются площади, правомерно снижается и итоговая стоимость.

Сегодня на статус жилых комплексов влияет в первую очередь местоположение, комплектация, уровень отделки. По целому ряду премиальных проектов приглашенными экспертами выступают дизайнеры и архитекторы с мировым именем, привносящие в проекты новое видение, новые стандарты качества.

Так же как и бизнес-класс, премиум-сегмент все чаше переходит условную границу сегмента, проходящую по ТТК, за пределами которого на набережных или рядом с крупными зелеными зонами еще есть потенциал площадок, дающих возможность реализовывать проекты премиальной недвижимости.

Рустам, в отношении элитной недвижимости правило location, location и location продолжает действовать. Подавляющее большинство самых престижных жилых комплексов расположились в историческом центре, в тихих переулках внутри Садового Кольца. В первую очередь это золотая миля – территория, ограниченная Пречистенкой и Пречистенской набережной, Соймоновским проездом, Кропоткинским и Турчаниновым переулками. Это Патриаршие Пруды, Чистые Пруды, Пресненский, Тверской и Арбатский районы, Замоскворечье. Если раньше элитным жильем называли только то, что не выходит на пределы Садового Кольца, то теперь это правило не соблюдается столь строго. Ввиду ограниченного пространства в центре отдельные элитные проекты, такие как Knightsbridge Private Park, реализуются ближе к Третьему Транспортному Кольцу, что ничуть не умаляет их элитного статуса.

Как вы правильно заметили, расположение – не единственный признак. Элитные проекты видны по качеству строительства еще на этапе котлована – территория обнесена брендированным ограждением, рабочие в чистой спецодежде, по стройплощадке можно ходить в замшевой обуви. Архитектурное решение доверяют лучшим российским архитекторам, таким как Сергей Чобан, Юрий Григорян, Илья Уткин, Сергей Скуратов, архитектурным бюро «Остоженка», «Цимайло, Ляшко и партнеры» и др. Каждый элитный комплекс – это настоящий арт-объект: посмотрите на фасады Barkli Virgin House, Cooper House, Crystal House, «Гранатный, 6», «Бутиковский, 5», «Молочный, 1», «Дворянское Гнездо», «Стольник». К проекту привлекают известных зарубежных дизайнеров - Филиппа Старка, Келли Хоппен, Джейд Джаггер. Для строительства применяют самые современные и высокотехнологичные материалы, начиная от пластификаторов бетона и заканчивая кровлей. Для отделки заказывают дорогие сорта мрамора и ценные породы дерева. Особое внимание уделяют входным группам – по стилю и дизайну они не уступают лобби мировых пятизвездочных отелей. У элитного комплекса должен быть свой подземный паркинг, собственная огороженная и охраняемая территория с красивым ландшафтным дизайном и художественной подсветкой в вечернее и ночное время. Обязательное условие – высококачественное инженерное оборудование: бесшумные скоростные лифты, система климат-контроля, датчики огня и задымления, автоматическая система пожаротушения. Зимой включается подогрев подъездной площадки и пандусов, чтобы при выходе из машины не испачкать слякотью дорогую обувь. Элитный проект подразумевает безупречный консьерж-сервис: дверь вам откроет предупредительный швейцар, улыбчивый консьерж забронирует отель или ложу в театре, организует доставку ужина на дом или запишет на стрижку вашу собачку. В элитной квартире должна быть удобная планировка с большим количеством окон, потолки 3,2-3,4 метра. А вот большая площадь перестала быть обязательным требованиям: в современных дорогих комплексах присутствуют студии от 60 метров и это не снижает статуса. Также нет обязательных требований к внутренней инфраструктуре дома: большинству жителей не нужен свой бассейн или спортзал: они много лет посещают полюбившиеся им клубы и не склонны менять образ жизни. Однако некая изюминка всегда приветствуется: это может быть сигарная, библиотека, красивая детская игровая комната.

Самые престижные локации загородного рынка – Рублевское и Новорижское шоссе. Здесь в первую очередь учитывается благоприятная экология и очень красивые пейзажи северо-западного и западного направлений. На Рублевском шоссе фантастически живописный сосновый бор и смешанный лес. На этих направлениях сложилась соответствующая статусная инфраструктура: дорогие рестораны и бутики, престижные гимназии, конные клубы и теннисные корты, гольф-поля, SPA и фитнес-центры. Все это определяет однородный социальный состав жителей: вашими соседями будут федеральные и столичные чиновники, преуспевающие бизнесмены и представители шоу-бизнеса.

Рустам, здравствуйте. Давайте начнем с первой части Вашего вопроса и остановимся на Рублевке, речь о которой сегодня уже заходила. В общей структуре рынка недвижимости выделяют жилую городскую и жилую загородную недвижимость, и та и другая делятся на классы – «эконом», «комфорт», «бизнес», «элит». Важнейшим критерием классификации жилья в большинстве случаев становится местоположение. Для элитной городской недвижимости весомой характеристикой является близость к центру Москвы, а для строительства элитной загородной недвижимости исторически был выбран запад области как раз вдоль Рублево-Успенского шоссе, где природа более чем живописная, а вот вредные производства и прочие негативные факторы соседства практически полностью отсутствуют.

В настоящий момент отнесение проекта к тому или иному классу определяется совокупностью факторов, и поверьте, переоцененные проекты, никак не подтверждающие свою цену качеством, не имеют шансов на успешную реализацию. Покупатели сегодня знают цену деньгам и четко понимают, сколько и за что готовы платить.

Саша, добрый день!

Понятие «хороший ремонт» очень индивидуальное: для кого-то достаточно чистоты и новой мебели из IKEA, а кто-то будет заказывать по индивидуальному проекту люстру от Fendi Casa и обивку кресел от Loro Piana. В любом случае, ежемесячная арендная ставка будет от 150 тыс. рублей до $20 тыс. и выше. Сейчас самая дорогая арендная квартира сдается в клубном доме на Остоженке, она стоит 1 млн. рублей в месяц. В благополучные докризисны годы ставки были гораздо выше: например, в Земледельческом переулке и на Сретенском бульваре предлагались квартиры за $50 тыс. в месяц. В нашей компании можно снять трехкомнатную квартиру в историческом центре от 150 тыс. рублей до $14 тыс. в месяц.

Саша, здравствуйте, с этим вопросом Вам лучше обратиться в агентство недвижимости, которое занимается арендой жилья.

Григорий, цена почти на любой товар или услугу определяется рынком. То есть, конечно, еще многими разными факторами, но итоговую стоимость чего угодно устанавливает та самая «невидимая рука». Довольно странно после 25 лет рыночной экономики в России слышать, что какой-то товар (квартира или что-то еще) ценен только своей высокой стоимостью.

Сейчас цены на элитное жилье растут в основном только на уровень инфляции, в меньшей степени за счет готовности – то есть по сравнению, например, с автомобилями, дорогими гаджетами или ювелиркой не растут вообще. А поскольку цены на большую часть квартир (около 75% рынка) номинированы в рублях, в долларовом выражении цены на «элитку» падают почти каждый день. Из всего этого на спрос может как-то повлиять лишь последнее: те, кто хранит сбережения в долларах и евро, может вложить их в квартиру – сейчас для этого подходящее время. И, поверьте, никого не отпугнет тот факт, что в валюте элитная квартира подешевела.

Цена любой недвижимости, в том числе и элитной, зависит от целого ряда параметров и просто взять и снизить ее невозможно, даже если это привлечет в сегмент дополнительный спрос. Есть цены строительных и отделочных материалов, инженерии, оплаты труда квалифицированных специалистов, работающих в проекте. Ни по одному пункту из этого списка снижения цен не происходит, соответственно и нет оснований для удешевления элитных проектов. По проектам нового строительства, наоборот, цены обращены в сторону роста – как минимум за счет повышения строительной готовности и роста инфляции.

Григорий, здравствуйте!

Снижение цены не умаляет достоинств элитного проекта. Статус определяется не ценником, а расположением, качеством строительства и архитектурным решением, планировками и площадью, инженерией, сервисом и безопасностью. И в зависимости от экономической ситуации, от уровня доходов люди готовы либо не готовы платить определенную сумму. Если в 2004-2008 покупатели почти не считали денег, то с наступлением кризиса и падением спроса многие элитные проекты стали считаться переоцененными, и девелоперы корректировали ценник в сторону снижения. Сейчас цена – один из главных инструментов управления спросом. Если у застройщика нет задачи срочно поднять или хотя бы поддержать продажи, он может держать цену. Если нужны оборотные средства, будет логично немного снизить стоимость и закрыть несколько сделок. 

Максим, добрый день!

Про плохое качество современных элитных жилых комплексов вам сказали неправду. Да, в сталинках были толстые стены и высокие потолки, да и внешне они выглядят надежно и солидно. Однако в те годы строители в принципе не знали, что такое скоростные бесшумные лифты, огороженная территория с ландшафтным дизайном, гардеробные, панорамные окна, лаунж-зона на эксплуатируемой кровле, как это может быть четыре санузла на пять комнат и собственная сигарная или бассейн только «для своих». Сложно сравнивать современного швейцара в форме и пенсионерку-консьержку, сидящую в подъезде сталинского дома. Что касается непосредственно технологий, то современные строительные материалы превосходят по качеству предшественников 40-60-х годов. Сейчас не обязательно заливать стену толщиной от полуметра для хорошей шумоизоляции, высокой прочности и устойчивости. Современные полимерные композиты обеспечивают высокую прочность, коррозионную стойкость при низком удельном весе. При строительстве элитных комплексов девелоперы не экономят на цене и стараются заказать лучшие импортные материалы, российские используют только если это, действительно, аналог, а не компромисс в угоду снижения себестоимости. К строительству привлекают лучшие зарубежные компании – Strabag, Costa Construction, Skanska, Enka,Ant Yapi.

Валерий, сейчас купить студию площадью 50-70 квадратных метров на этапе котлована можно по цене от 25 млн. рублей. 

Екатерина, добрый день! Точно есть спрос на элитные апартаменты в центре города – они стоят дешевле квартир и при этом зачастую очень удачно расположены. Доля элитных апартаментов составляет порядка 35% от всего рынка апартаментов Москвы. Покупателям таких апартаментов не нужна прописка или социнфраструктура, зато нужна близость к работе и статусность. Мы отмечаем очень неплохой спрос на наши объекты - комплекс элитарных клубных особняков BalchugResidence и комплекс элитарных апарт-резиденций BalchugViewpoint.А ведь это и вовсе «коллекционная недвижимость» - с уникальным расположением и не самым низким ценником.

Екатерина, сейчас каждое третье предложение в элитном сегменте  - это апартаменты. В центре апартаменты строятся как обычный жилой комплекс и отличаются только юридическим статусом и невозможностью оформить постоянную регистрацию. В элитном и premium сегменте наиболее интересные предложения рынка – это Balchug Viewpoint, Balchug Residence, «Театральный Дом», «Сады Пекина», «Резиденция Монэ». Вторая группа апартаментов –  лофты, это реконструированные фабричные и промышленные здания конца XIX-начала XX вв. Лофты сразу узнаются по характерному внешнему виду: красный или коричневый кирпич, высокие потолки и окна, расположение в деловых центрах на месте исторических промзон. Самые дорогие предложения – «Кадашевские Палаты», Clerkenwell House и Wine House. Более демократичные по цене – Loft Studio 8, «Рассвет», Depre Loft, Soho, Loft Factory, Loft 17, Loft Time, Loft  Garden, Art Residence. Но самый большой объем апартаментов предлагается в ММДЦ «Москва-Сити» в башнях «Город Столиц», «Меркурий Сити», «Око», «Федерация», Imperia Tower, IQ-Квартал. 

Александр, добрый день. Многое при выборе между первичным и вторичным рынком жилья будет зависеть от Ваших запросов, требований, которое Вы к нему предъявляете, от цели покупки – для инвестирования или собственного проживания.

Первичный рынок, в любом случае дает более широкий выбор – начиная от метража и заканчивая дополнительными опциями.

До недавнего времени практически вся элитная недвижимость  на первичном рынке продавалась без финальной отделки, а учитывая метражи в домах десяти-/семилетней давности постройки, дорогостоящий, подстать квартире ремонт, мог длиться и год, и более.

Сегодня на первичном рынке есть предложения с готовыми дизайнерскими решениями, например, в нашем доме «Дыхание» интерьерами занималось бюро YOO inspiredbyStarck, предложившее покупателям 4 вариации  отделки –Minimal, Classic, Culture и Nature.

Александр, если у вас задача инвестировать или сохранить средства, то вам - на первичный рынок, в идеале вам нужно успеть купить квартиру на этапе закрытых продаж. Процентов на 5-10% недвижимость дорожает при выводе на рынок и еще на 15-20% за период строительства. Если вы хотите обустроить жилое пространство, идеально подходящее вам и вашей семье, и готовы потратить на это деньги и время, то это тоже первичный рынок. Практически все квартиры продаются со свободной планировкой, дизайнер спроектирует ваше индивидуальное жилое пространство с учетом всех потребностей вашей семьи. Если нет желания возиться с ремонтом, рабочими и вникать в нюансы вывода разводки электрики, то ваш вариант – готовая к проживанию квартира на вторичном рынке. Предложения на вторичном рынке очень разнообразны. Есть квартиры в исторических дореволюционных домах, и здесь покупателя могут ждать неприятные сюрпризы – слабый напор воды из-за старых труб и оборудования, деревянные перекрытия, неудобная планировка. Совсем иной уровень – квартиры в исторических домах, прошедших реконструкцию. По сути, это новые жилые комплексы, сохранившие исторические фасады – у них отличное качество кровли, стен и перекрытий, удобные планировки и новые коммуникации. Отличительные особенности старого жилого фонда от современных новостроек – даже после реконструкции в них не будет панорамных окон, просторных современных лифтов, отдельной охраняемой территории. 

Лилия, добрый день! Я, конечно, все время повторяюсь, но: спрос на элитную недвижимость – самый стабильный на рынке. И мы резких скачков спроса не замечали. В среднем в месяц мы заключаем 15-20 сделок – так было и в прошлом, и в этом году. Летом активность покупателей традиционно падает.

Владислав, двухкомнатные квартиры в районе станций метро Белорусская или Краснопресненская стоят от 9 млн. до 130 млн. рублей, средний бюджет сделки – 17 млн. рублей. В элитном сегменте двухкомнатная квартира обойдется порядка 60 млн. рублей. В нашем бюро квартиры в районе Белорусской и Краснопресненской стоят от $1 млн. до $3,7 млн. Самые дорогие готовые к проживанию квартиры предлагаются в жилых комплексах «4 ветра», «Панорама», «Агаларов Хаус», «Сад Лабиринт», «Итальянский Квартал», «Ласточкино Гнездо». 

Герман, здравствуйте. Ценообразование на рынке первичного и вторичного жилья, на рынке продажи и аренды имеет разные принципы и предпосылки. Возможно, в случае с Вашим арендодателем ситуация такая, что для него это далеко не единственный источник дохода, а Вы снимали жилье определенный срок и зарекомендовали себя как ответственный квартиросъемщик. Сегодня аренда в элитном сегменте действительно «просела», с рынка ушла часть иностранных клиентов и владельцам элитной арендной недвижимости важно не потерять пусть в меньших объемах, но стабильный доход.

В сегменте продаж застройщику важно вернуть вложенные инвестиции, дисконт в 30% подрывает всю экономику проекта и на такие шаги застройщики пойти вряд ли смогут. Исключением могут стать отдельные случаи – например, если покупатель проявляет интерес к большому метражу и готов заплатить сразу 100% стоимости.

Герман, здравствуйте!

На вторичном рынке далеко не у каждого собственника главная задача – продать квартиру как можно скорее. Безусловно, есть продавцы, которым срочно нужны деньги – они готовы торговаться, снижать цену, идти на прочие уступки. Но есть и владельцы 5-6 квартир, у которых все в порядке с карьерой и доходами. Таким собственникам совершенно нет смысла торопиться с продажей, они либо держат заявленную цену, либо снимают объект с продажи до лучших времен. 

Незыблемые с точки зрения востребованности элитного жилья характеристики – местоположение, но в привязке к окружению, качественная «начинка», обязательный подземный паркинг, должный уровень безопасности.

Из тех, что отходят на второй план – уже упоминавшаяся излишняя площадь, все менее и менее весомым аргументом становится соседство известных персон. Сегодня состоятельные люди перестают жить «для других», выставляя напоказ свой достаток, и тем более прошла мода на то, чтобы кичиться тем, что в подъезде или через дом живет известный артист или политик.

Катя, основные три ценообразующих фактора остались неизменными: расположение, качество проекта, репутация инвестора и застройщика. Это то, за что люди готовы платить всегда. В большинстве случаев покупатели согласны платить больше за интересную архитектуру и красивый вид из окон. Изменился подход к площади квартир: если раньше считалось, что элитные апартаменты непременно должны быть 200-250 квадратных метров и больше, то сейчас люди готовы платить только за то, что им необходимо. Поэтому в большинстве современных элитных жилых комплексов застройщики включают небольшие квартиры по 50-70 квадратных метров. Обычно именно они раскупаются в первую очередь. 

Практика продаж квартир с отделкой из массового жилья постепенно распространяется и на более дорогие сегменты, включая элитный.

Главные требования к ремонту в этой нише – общий уровень качества, увеличение доли натуральных материалов, соответствие используемых материалов международным экологическим стандартам.

В части элитных жилых комплексов над дизайн-проектами квартир работают известные зарубежные дизайнеры, которые выводят столичные проекты вровень с мировыми стандартам. Для многих покупателей, которые в силу работы или стиля жизни много путешествуют, это делает современные элитные новостройки особенно интересными, поскольку они предоставляют им должный уровень комфорта, к которому те привыкли.

Как уже было отмечено, в нашем премиальном проекте «Дыхание» 4 стиля отделки – Minimal, Classic, Culture и Nature – были созданы креативной командой YOO inspiredbyStarck.

Катя, основное правило грамотного вложения: ремонт должен соответствовать классу дома. Согласитесь, что мебель из ИКЕА в престижном доме на Остоженке или на Патриарших Прудах будет смотреться нелепо. Также нет смысла делать дорогой ремонт и ставить мебель от Fendi Casa или Missoni Home в обычной квартире, иначе потом ее будет невозможно продать. Если для бизнес-класса важнее соотношение цены и качества, то в элитном сегменте и premium большое значение имеет имя дизайнера. Например, ваш пентхаус привлечет гораздо больше внимания покупателей, если к его интерьеру приложили руку Жан-Луи Денио, Мартин Лоренс-Буллард или Сергей Эстрин.